为了一个“居者有其屋”，2011在严厉的楼市调控中度过，同时又在群众的检验成果中开启2012。近两年，楼市话题迅速占据人们茶余饭后的各种闲暇，成为民生中举足轻重的一个内容。近日，上海两会召开在即，楼市无可厚非地成为众多民生话题中的一个。搜房网邀请您关注今日话题：上海两会您最关心的楼市议题是什么?
楼市“亘古不变”的话题：房价
文字游戏玩起来 房价“合理回归”or“回归合理”?
政策提要:要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
专家解读:业内人士表示，会议中的提法基本重申了上周政治局会议对楼市调控的政策口径，即明年政策不可能重现2008年四季度的放松力度，因为房价尚未调整到位。值得注意的是，这次的提法是“房价合理回归”，而不是“房价回归合理”。“前者指代房价需要下跌一些;后者指代要回到合理水平，而对普通民众来说，合理水平就意味着房价应下跌50%左右。”
房价不会下降30%
针对本轮调控中备受影响的房地产业， 央行行长周小川日前表示，中国房地产价格不会大起大落，金融机构完全可以承担和控制房地产调控带来的风险。四大银行方面也都认为，房地产价格调整的整体风险依然可控。
中国建设银行党委书记王洪章认为:“房地产市场(价格)不会下降30%，不会下降这么大的幅度。(我们)一直履行着一个原则，就是鸡蛋不要放在一个篮子里面，现在看我们房地产贷款的风险可控，不会有什么问题。”
一季度末或是谷底
住总集团董事长张贵林表示，随着保障房的力度加大总的基调应该是稳重有降，有些城市房价过高肯定要降的多一些，有些城市房价并不是很高，特别是中小城市我认为降价的空间也是有限的。
北京世嘉地产开发有限公司董事长朱仝表示，预测的话基本上是在一个谷底的状态，现在整个资金的问题，销售的问题等等吧，使得开发商不得不在销售上尤其是价格上，让价格再走低一点，让销售量再扩大一点。
天朗地产集团董事长孙茵表示，应该3、4月份会是一个非常低迷的阶段，这个阶段还会持续几个月的时间，太大幅度的下降我们觉得也应该是不太存在的。
北京首都创业集体团有限公司总经理刘晓光表示，觉得有下行的压力，但不会出现很大的幅度的下行，也可能3到4月份是一个低点，也可能还会持续一段时间，但最后我觉得还会是一个比较稳定的状态。
房地产促销将四处开花
链家地产首席分析师张月认为，2011年楼市调控走入“白热化”。在其看来，在房地产信贷收紧的背景下，新建商品房住宅成交价格逐渐走低。四季度价格回落，拐点凸显。目前，限购最严的北京项目降价已经从大房企向小房企蔓延，全面降价时代或将来临。
事实上，房地产开发商降价促销已经从“犹抱琵琶半遮面”的状态转向落落大方的叫卖。
降房价只有一条路：调控
瑞银：房地产调控政策下半年将有重要变化
“房地产库存将在2012年中期达到顶峰，地产供求缺口同时达到顶峰，从而导致房地产投资出现最显著的下滑。所以，房地产政策将在2012年下半年发生轻微而重要的变化。”昨日，瑞银证券首席策略分析师陈李这样表述他对这个行业的判断。
“我们有一个最大的猜测，如果现有的地产政策完全不变，中国的房产行业最晚或者说大概在今年第四季度崩溃，也就是说，这个行业彻底玩完。”陈李告诉记者。
总体来看，房地产库存、房地产供求缺口、房地产信托到期、房地产企业资金消耗，所有这些情况都指向今年三、四季度。由此，陈李认为，在今年第三季度和第四季度时，房地产企业会面临非常大的困难，资金链断裂、偿债高峰、大量现房剩余、房价暴跌、无法消化库存等等。
调控从紧
去年12月下旬，住房和城乡建设部召开年度工作会议，会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。而去年12月召开的中央经济工作会议，“坚持房地产调控”亦成为最基本精神。
有专家预计，保障房体系和房产税改革将成为2012年住房政策两大着力点，为短期行政性手段的退出做准备，以实现房地产业平稳健康发展。
分析人士表示，上述消息打消了市场对房地产行业的宽松预期，只表明无论宏观政策明年在其他任何行业上宽松，房地产行业也毫无可能。
北京中原市场研究部统计显示，截止1月7日，2011年开始限购的全国46个大中城市，在2012年第一周仍然维持着之前的政策力度。虽然未有继续加强力度的城市，但是也没有一个城市放宽政策。重点城市北京、上海、广州、深圳、等地已经相继明确表态将在今年继续执行住房限购政策，给市场释放出明确信号。
楼市政策或微调
在北京市房地产业协会秘书长陈志看来，北京楼市政策将适度微调，包括将现行首套住房贷款从1.1倍利率调整为基准利率，将外地常住人口的购房标准从现行的五年以上连续社保或完税证明，调整为“三年以上连续社保、完税证明”或“累计五年以上社保、完税证明”;将改善型需求的认定从技术环节进行一定的释放。
陈志认为这一方面契合中央经济工作会议扩大内需的精神，同时能够保证中等收入者购买力的有效释放，避免房价下行的效果被抵消。另一方面，北京经过近两年的调控，已经将原来投资投机型需求挤出，政策微调的前提条件已经具备。
去年12月23日，住房和城乡建设部部长姜伟新也提出，在延续2011年楼市调控的基础上，住建部将完善相关政策，支持居民合理购房需求。
房产税跃跃欲试
业内人士认为，继上海和重庆试点后，有可能增加新的试点城市，直辖市、省会、计划单列市可能在试点范围内，但房产税对刚需影响不大，对改善和投资影响较大。据扬子晚报报道，南京年内可能开征房产税，这也在众多人士预料之内，此前南京试点房产税的消息已经不算新鲜，早在重庆和上海公布各自的房产税方案之时，便有人声称离南京开征之日为时不远。
房产税能给地方政府带来财政收入，甚至有人猜测各地执行的热情会比较高。但就无锡来说，笔者认为今年房产税全面开征的可能性不大。开征房产税是个长远的事情，无锡的“限购”没结束，并且调控初见成效，房产税启征必定设计限购取消等敏感问题，因此2012年全覆盖可能性很小，无锡也基本上可排除在首批名单之外。
回归“居者有其屋”的本源：保障房
市长解读“四位一体”的住房保障体系建设
我们现在的解决办法就是“四位一体”。首先，要进一步地做到廉租住房应保尽保，也就是说通过自己的努力无法解决住房问题的群体，譬如因病致贫、因残致贫，由于各种各样的情况处于低收入的家庭、拿低保家庭，政府要全托底帮助他们解决住房问题。
第二类就是我们现在正在推进的经济适用房。经济适用房说到底就是通过政府的帮助，拿到公共产权房，也是部分产权房，或者说个人的产权和政府的产权共有的产权房。经济适用房政策应当是面对很多通过自己的努力得到部分产权房，以改善自己居住条件的一部分上海市民。我们现在定了一条准入门槛，收入线标准会逐渐地提高，现在的收入线是人均家庭可支配月收入是2900元，今年还要提高，提高幅度肯定会超过10%。收入线逐渐提高后，使更多的新上海人和上海青年人进入到共有产权房的保障性住房体系中。今年经济适用房准备要推出500万平方米，大概是8万套，主力房型是60平方米一套。
第三类就是公共租赁房。我们今年咬住牙筹措200万平方米公共租赁房，供应4万套。我们说的公共租赁房，没有包括一些单位企业内部的、开发区内的租赁房。政府提供的公共租赁房今年是第一年推出，办法已经公布，没有设定收入的准入门槛，只要拿到两年居住证，缴纳一年的社保就可以进入这个体系。这可以解决上海一批目前无房或者通过市场租赁无法稳定居住群体的困难。我们了解到，很多人通过市场租赁的住房不太稳定，希望通过政府提供的公共租赁房拥有稳定的房屋租赁关系，使他们的生活得到安定。政府提供的公共租赁房的租金会比市场价格略低一点。
第四类就是旧区改造。上海是一个旧区比较集中的地方，现在中心城区杨浦、虹口、黄浦老城厢、闸北、普陀还有二级以下旧里和危棚简屋，郊区也有一些。这部分的老上海人长期居住在危棚简屋里，和外面的高楼大厦完全不是一回事情。我们必须想办法，每年加大力度，通过动迁、旧区改造来改善他们的居住条件，关键是旧区改造的动迁房源要建设好，今年也将进一步地加大力度。这部分群体就通过直接的、从旧区里面搬到新的住房里面，通过旧区改造解决他们的住房困难。这就是我们提出的“四位一体”。我相信按照现在的政策狠抓落实、全力以赴，上海的住房问题一定会在现有的基础上有很大的改善。
准入：逐步放宽保障房门槛
今年力争新开工建设和筹措各类保障性住房1100万平方米，达到供应要求770万平方米。进一步完善居住配套，并逐步放宽准入标准。重点推进公共租赁房建设，加快实现廉租房与公共租赁房的统筹建设、有效衔接。继续实施限购等政策，完善个人住房房产税改革试点。充分发挥住房公积金作用，继续加强房地产调控。继续支持保障性住房建设，抓紧落实第二批公积金投资、贷款项目。加快起草旧城区改建征询居民意见实施办法，力争完成二级旧里改造60万平方米，受益居民2.5万户。
配套：保障房配套国企先行
住房条件改善了，可出行没有以前方便了，买菜、看病、去银行还要坐公交车。随着市民逐渐入住保障性住房，配套缺失的问题也逐步出现。“造房子有资金支持，配套建设有吗?”有委员提出了这样的疑问。
“这的确是现在碰到的难题，不过正在破解。”市住房保障和房屋管理局局长刘海生举例说:“现在我们在与一些国有企业商量，进入保障房基地，如工商银行、上海银行目前都在洽谈。”据介绍，配套建设5年内必须全部到位。今年，本市还将新建保障性住房1100万平方米，共16.58万套，配套设施也将一一落实。
