实质降价?没有！
昨日上午，有“上海楼市风向标”之称的新年楼市第一展会——“上海之春”房地产交易展示会在上海展览中心正式开幕。虽然首次推出海外置业独立馆，但是45个房企、60个楼盘参展，同比去年约200房企、近300个楼盘减少了近8成的规模，再加上众多大型房企的集体缺席，展会并无促销潮出现，让购房者们观望的情绪再次加深。
【现场PK】
参展开发商只为积累客户
据介绍，此次参展的约60个项目中，约有15个项目将要开盘推出新房源，占总数的25%。其中12个为首次开盘的纯新项目，约占参展楼盘总数的2成。从价格来看，此次参展楼盘10000-20000元/平方米的楼盘约占41%，比重最高。30000元/平方米以上的项目约占21%，主要为中、内环新盘。但是购房者关注的折扣促销的情况，并无大面积的出现。
今日上午9时，记者来到展会现场发现，硕大一个广场区，只有常发一家房企设立了室外展台，以往开发商聚揽人气的看房大巴，也只有2辆。一些统一着装的销售人员聚集在广场区散发宣传资料，看上去比前来看展会的市民还多。
由于宝华盛世花园预计将在下月开盘，因此展台内积聚了不少购房者的身影。记者在现场获悉，该项目位于宝山区月浦镇，目前价格还未最终确定。 “预计价格在13000元/平方米左右。 ”一位现场销售人员向记者介绍道。在获悉此价格后，大多购房者直言太贵了。而对于是否有优惠的焦点问题，销售人员也三缄其口。 “现在还不知道。 ”
记者在展会现场走了一圈后发现，大多开发商在展会上并无促销的打算，来展会也只是看看人气情况。一家参展房企表示，目前还不到降价的时候。 “现在我们这里的优惠和售楼处的一致，都是98折。本次参会实际上就是通过展会来看看消费者的购买心态。 ”而一个小时，该房企展台前的客源登记还是一片空白。一位销售人员笑谈：“这个在意料之中。 ”
位于闵行的虹桥一号是少数打出折扣的楼盘项目，据销售人员介绍，现在是85折，折后的价格在20000元/平方米左右，折算下来相当于每平米优惠了近3000元。但是记者从网上房地产查询发现，该楼盘于去年11月的成交价格为22437元/平方米，3月的成交价已经低至17900元/平方米。此外，下降的不仅仅是成交价格，自楼市调控政策推出后，该楼盘的成交量从去年12月的102套降至今年1月的38套，2月至今仅成交7套。
对于大多开发商展会只积累客户不促销的现象。中国指数研究院副院长陈晟指出，当前政策高压下，市场各方都处于迷茫状态，各房企谨慎以对，不敢贸然行为，仍在进行内部研判，致使理应热火朝天的“金三银四”如同寒冬。而中原地产研究咨询部总监宋会雍则透露：“据我所知，目前品牌房企都在观望和研判中。 ”他还指出，本次无论是大型房企集体缺席春季房展会，还是参展房企避谈降价，都有可能是项目还处于价格制定的最初阶段，也意味着更大的调整正在酝酿中。
“敌不动我不动”购房者观望渐浓
房展会难觅降价身影，购房者也抱着“敌不动我不动”心态继续观望。
“这次来看，感觉房价没有什么降的。 ”一位李姓女士向记者抱怨道。她表示，她一直在关注松江区的楼盘，这次也是主要看看展会上这方面的项目。 “但是看了一圈后，发现价格基本上还在16000元-18000元/平方米，而且房源也不多。 ”
与李女士有着同样的看法的参观者还有很多，虽然本次展会项目不多，但是他们都抱着是否有展会优惠的心态，但一圈逛完，显得有些失望。 “现在是敌不动我不动，再看看吧。 ”李女士说出了大多购房者们的目前心态。
另据搜房网数据监控中心调查显示，过半数受访者(51.7%)坦言，参加此次房展会最为关心 “价格走势”问题。其次，31.7%的受访者更关心展会现场折扣优惠。分别有不到一成的受访者表示自己参加此次房展会关心“市场反应” (6.5%)、 “开盘讯息”(4.6%)、“板块动向”(2.2%)。而根据新浪乐居调查数据所显示，逾六成(62.28%)受访网友表示，不能接受目前房价，期望房价下跌20%到30%。
在密集的楼市调控下，楼盘成交萎缩，开发商打折促销也悄然兴起，但购房者似乎不太领情。部分受访者表示，后续市场动向难辨，参加房展会更多出于观望心态。据新浪乐居调查数据显示，近七成受访网友认为目前不是购房好时机，其中，四成(41.85%)认为，目前绝对不是购房好时机，在楼市调控下，楼市接下来可能有实质性降价。近三成(27.75%)表示，目前楼市呈现观望氛围，自己就是其中的一员。
而在关于价格优惠的调查中，搜房网的地产显示，近七成(68.2%)受访者最中意直接打折的优惠方式，其次三成(27.7%)受访者认为“购房优惠券直接抵扣房款”是其满意的优惠方式。调查中，仅0.1%受访者表示，若购房时能赠送家电之类，会比较满意。
【市场面面观】
大型房企集体缺席
名为“上海之春”，然而现场却难见“春意”，大型房企集体缺席。绿地、大华等历届房展会的本地常客此次均未参展，上市房企 “招保万金”四大金刚中，也只有招商地产一家独当一面。而对于缺席的原因，部分房企负责人坦言：“不便参加。 ”
“现在这个时候，参加展会关注度太高了，一举一动都会被解读为信号，市场低迷不能再高调了，加之我们现在营销策略转变,还是自己慢慢做吧。”一家去年曾高调掀起降价潮的房企代表谨慎地解释未参加本次展会的原因。据透露，目前这家房企旗下多个项目都已推出了部分让利活动，但是整体销售行情一般。
本周末沪上本土一家大型房企旗下有一新盘推出，但是该房企却并不在房展会这样一个重要平台上推介。对此，该房企相关人士这样向记者表示：“由于项目的定位及目前的政策及市场环境，通过展会来吸引客户达到的效果并不明显，还不如通过其他方式销售静观其变。 ”
对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，房展会对于大型房企的意义并非推广楼盘那么简单，“参展即表态”，这些企业的举动对市场起着标杆作用，谁也不敢迈出第一步，选择相对保守的应对态度，因此不便参加展会。而德佑地产研究主任陆骑麟也认同这一观点，在他看来，房展会间如果开发商降价将会起到风向标的作用，而很多开发企业不愿意主动打着降价的口号来促销，因此也表现在不参加房展会。
稀缺别墅“高处不怕寒”
受限购令与房产税的双重枷锁，别墅类项目近期受到了较强的压制，而在本次60余个项目参展，别墅更是仅有寥寥16个。
本次参展展会的别墅项目虽然稀少，但不乏一些高端项目，宝山旗下的宝华栎庭、招商旗下的招商臻邸，还有金茂开发的崇明高尔夫别墅金茂逸庭，长甲旗下长泰西郊别墅等，都是2千万级以上的独栋大宅。
然而，今日记者在现场发现，稀缺别墅似乎是 “高处不怕寒”，对于展会带来的效应并不是特别看重。虽然长甲旗下长泰西郊别墅在中央大厅的左右两边都设立了展厅，同时摆设了楼盘沙盘和投影介绍，但是更多的购房者只是在展区外驻足看看投影就匆匆离去。一位外籍人士倒是在现场观摩了很久，但是苦于没有人进行介绍，最后也只能离开。
对此。宋会雍表示这并不奇怪，别墅项目在调控之后销售一直不温不火，但没有完全卖不动，有的购买者也是自住需求，会调整到首套后购买。尹伯成也透露了独栋别墅的最大优势——“稀缺性”，因目前开发独栋别墅的土地已基本不能审批，现有的存量就显得格外金贵。它本身的目标客户就很有针对性，数量也较少，而且有能力的买家还是会考虑“一步到位”。
商业项目、海外置业争抢投资者
房展会现场，虽然商业住宅项目热度不高，但是酒店式公寓等商业项目，以及美国、澳大利亚等地的海外置业项目数量增加了许多，商业地产不限购，境外项目“管不着”，于是纷纷搭台揽客，成为了展会现场一道风景线。据介绍，本届展会海外置业展区吸引了来自澳大利亚、新西兰、美国、加拿大、瑞士等13个国家和地区的几十个楼盘参展，其中近七成楼盘和开发商都是首次亮相国内，而不少海外开发商更是亲自参与。
由于近日日本的大地震，本次来沪推介的日本置业项目受到了一定的关注。今日上午，记者也特意咨询了参会的日本房企，一位日本推介商向记者表示，本次来沪推介的基本为东京和大阪的房源，且都是一些高层住宅，每套售价基本在1000万元以上。 “抗震性都比较高，大可放心。”该推介商信誓旦旦地介绍道。据透露，目前这些区域的租金回报率达到了7%，而当记者担忧地震后租金回报率是否会下调，该推介商也对此一口否认， “东京等大城市需求量很大。”
在一家澳洲展台，一位销售人员也向记者介绍，目前澳大利亚置业的租金回报率已经达到了10%。 “如果你留学的话，购房后的租金收益可以抵你的学费了。 ”该销售人员向记者说道。记者发现，此次来沪推介的澳洲房源大多为别墅项目，基本在40万澳元以上，约合258万人民币，价格与沪上公寓价格相当。
而 “阳光海岸、永久产权……”看似美好的海外置业实则暗藏风险。宋会雍表示，投资海外房产不可控和不确定的因素更多。而且存在投资回报率一般、持有和换手费用高、异国政策不易吃透等问题。因投资者多数不会在海外居住，更容易被中介误导，投资此类项目需要更加谨慎。
与此同时，一些酒店式公寓、商铺等商业项目也在本次展会上以“不限贷、不限购”为噱头进行推介。然而，对于这一类 “借政策东风”的投资项目，业内人士却坦言，只是 “看上去很美”。宋会雍向记者表示：“可以尝试，但投资回报率其实一般。 ”他坦言，他接触过的商业项目咨询者很多，但多数了解之后没有出手。 “商业地产从2008年起走向下坡路，虽然近来在住宅调控之后有所回暖，但是其投资回报率远不及商品住宅，一般投资者不会尝试。”宋会雍如是说。
尹伯成教授也提出了相同的意见。 “住宅与酒店式公寓，虽都有居住功能，但性质其实大大不同。”他指出，酒店式公寓的使用交易成本都很高，投资者必须考虑性价比。商业项目多数回报还依赖于租金，他建议租金回报率高于5%的可以出手。
【楼市后续观察】
三月成交量恐同比下滑50% 房企抱团谋出路
作为史上最严厉楼市调控政策出台后的首次大规模的房展会，“上海之春”房展会无疑成为新政下整个楼市的缩影，开发商与购房者的心态将最直观的反映出来。而本次展会首日出现的大牌缺少，折扣难觅，购房者不动心的局面，又将给今年的楼市带来不小的压力。
据搜房网数据监控中心统计，尽管春节假期因素对楼市的影响已经淡去，但是在严厉政策调控的持续影响下，自1月底房产税发布以来，单周成交面积最高仅7.6万平米，3月前两周成交量也仍不足10万平米，与2月各周水平相比并未出现明显攀升，根据目前走势，预计3月上海市商品住宅成交面积难以超过40万平方米，与去年3月80万平方米的成交量相比将减少5成以上。另外，从一手商品房2011年来每日成交数据看，1月份新政前每日成交量高峰频现，并多次突破1000套大关，而随着26日新国八条、以及27日上海房产税的出台，商品房成交量从28日起跌入低值，经历了春节约10天的低谷之后，节后每日成交量与新政前相比仍有200-400套的落差。
成交量的急速下滑，迫使房企们必须做出反应。昨日，《上海证券报》报道称，8日，多家大型房企的负责人齐聚一堂，共同商讨对策，在一份调查问卷中，多家房企酝酿降价，同时调低年度销售预期。
诸位专家在接受记者采访时也表示有所耳闻。宋会雍表示，在严峻的市场形势下，房企同舟共济“抱团走”的情况也很正常。他个人认为， 10%的降幅对市场可能还是偏弱，预计15%才能达到效果。他举例说，不久前浦东周康板块某项目定价从2.3万元-2.4万元调整到2万元，但是市场反应平平，销售情况依然不温不火。他还表示，现在降价已经开始，但是开发商还多少寄希望于政策在一段时间后能变宽松些，因此选择死扛和观望。“如果政策力度不减弱，开发商可能在6月后会放弃观望，实质性的降价将出现在今年第三季度。”
尹伯成也指出，因限购令年内不会退出，降价势在必行，但是这是一个逐步调整的过程，他预计降价幅度最多可至20%，但是上海楼市需求旺盛，外界一些30%或50%的降幅猜测不太可能实现。
陈晟则认为，降价是必需的，但开发商调整价格应有针对性，单价在1万元-2万元/平方米的项目，价格下调后可以吸引刚需客入市，但是高端物业的受众多受制于限购令，调整价格并没有太大意义。另外，分期推盘的开发商在调价时还需要考虑之前的客户反应。陈晟还提出，在当前的形势下，开发商通常会采取延长客户蓄水期以保证去化率、先开盘商业项目回笼资金等手段。一些中小房企资金链相对紧张，可能会寄希望于在房展会上摸清市场。
