进入7月楼市传统淡季以来，上海市商品住宅周成交量持续下滑，上周(7月11日—17日)周成交量再度减少，成交14.23万平方米，低于近20周平均水平。不过，即便如此，宝山楼盘依旧保持了不错的销售业绩，近期当地一系列价格在13000—20000元/平方米的楼盘显示出其对刚需购房客的强大吸引力。有专家预计，照目前的态势发展下去，未来宝山的住宅成交量水平甚至有望超越大浦东。
周成交量持续下滑
中房信数据显示，上周共有6个项目推出共计16.99万平方米的新房源，环比少供应了32%。共成交14.23万平方米商品住宅，环比前周成交减少5.6%。成交均价22070元/平方米，较前周下降了4.8%。上周成交面积冠军是位于宝山祁连板块的金地艺境城，该项目于7月10日推出其6层多层产品，在上周去化121套，成交均价20848元/平方米。成交面积排名第二的是浦东的张江汤臣豪园，成交39套，成交均价27006元/平方米。排名第三的是松江的绿庭尚城，成交42套，成交均价18894元/平方米。
业内人士表示，周成交量已经连续3周呈现下滑，上海楼市正在逐渐步入传统淡季。一方面由于淡季的到来，供应量相对减少，购房者选择面变小;另一方面央行再次加息，使更多的购房者驻足观望，也在一定程度上拉低全市的总体签约量。同时，成交量的持续走低也使部分开发商的推盘热情出现一定程度的下降。
同策咨询与研究发展中心分析师指出，从需求方来看，不少中高端客户由于限购而不能买房;低端客户由于资金有限，在房价未出现实质性下降的前提下，部分首次置业人群的购房压力进一步提高，并在价格下降预期中，暂缓入市步伐;夹心层客户在政府逐步放宽经适房准入标准过程中，期望被受益。因此当前市场形势给开发商带来了前所未有的考验，潜在的调控，也需要开发商做好多手准备。
宝山月浦新盘逆市热销
与整体低迷的市场产生强烈反差的是，宝山楼盘依旧保持了上佳销售业绩。数据显示，上周各区的成交量继续走低，宝山区以3.01万平方米成交量领衔全市，其中有近半数的成交来自金地艺境，单盘签约约达1.47万平方米，在全市中占比逾1成，该项目也是上周唯一一个成交面积超过1万平方米的楼盘，其余项目的签约面积均不足5000平方米。
除了金地艺境，上海某相关网数据监控中心统计，宝山月浦成为上周开盘的集中地区，该板块的宝华盛世花园与中冶尚园两个全新项目首次开盘共推出700余套房源，均价集中在13000元/平方米左右，两个楼盘在开盘当天均有不同程度的优惠，受到了众多购房者的青睐。
专家指出，两个宝山月浦项目的热销与其产品定位有关。其中，宝华盛世花园7月16日开盘，推出 87-89平米的 2房，104-105平米的3房，130平米的4房。中冶尚园于同一天推出61-89平方米的一房和两房。这两个项目都推出了90平方米左右的2房，这也是当前最具购买潜力的刚需户型，既适合作为80后新婚夫妇的婚房置业，又可以满足三口之家的改善置业，面积适中，部分还可以改装成三房，居住灵活性较大。开发商在此阶段主推90平方米左右的2房，正是结合当前市场中刚需购房者的需求，做出的针对性推盘。
宝山成交量未来或超大浦东
今年以来，上海市住宅热点成交区域一直集中在刚需购房者青睐的郊区板块。上海某相关网数据监控中心分析师汤正魏指出，上半年成交主要集中在浦东、宝山、嘉定3区，同时，这3个区县的开盘量也位居前列，从上半年成交前10名板块来看，主要集中在近郊的宝山顾村、嘉定江桥、闵行浦江、南汇周康和几大郊区新城的嘉定新城、松江新城、临港新城、南桥新城、惠南新城、金山新城。
这些区域充足的供应量为后市的成交提供了保障。浦东因为区域广袤涉及楼盘较多，一直是开盘和成交的大户。而宝山区上半年的表现更值得关注，签约数字与浦东相差无几，未来有要超越大浦东的趋势。宝山顾村、大场板块都是距离市中心较近的板块，交通、医疗、商业等各种配套设施相对完善，刚需购房者也对这些板块更为青睐，在一定程度上也拉升了宝山区的整体成交。
在外环刚需置业的热门区县中，上半年大多数区域都显示出了供大于求的市场态势，仅宝山区以60.7万平方米的成交量超过了59.9万平方米的供应量，同时在上半年的成交面积TOP10榜单中，宝山区就占据了4席，分别为：保利叶语、宝宸怡景园、保利叶上海、中冶祥腾宝月花园，4盘共计成交了24.5万平方米。
下半年预计120个盘入市
除了宝山等少数区域，大多数区域的市场目前显示出了明显供大于求。不仅如此，下半年的供应将在目前的存量基础上给市场带来更大的消化压力。
据统计，下半年将有近120盘入市，预计下半年的总体开盘量不会低于上半年，如果这些项目的房源不能及时被消化，沪上存量房的数量或将持续上升。
面对日趋紧绷的资金压力，继绿地率先降价优惠策略之后，越来越多的项目开始降价销售，并给予较大折扣，其中不乏品牌企业，就连曾创下销售奇迹的浦东某豪宅也给出50万抵100万，100万抵200万等总体优惠幅度达9.2折的优惠力度。对此，中国房产信息集团分析师认为，在当前的大环境下，降价销售是目前开发商快速回笼资金最有效的办法。然而，房地产行业在经过这一轮至今历时1年多的市场调整之后，行业低风险高利润时代即将结束，竞争加剧、行业风险将大幅提高，如何在立足专心做产品以求在今后的行业竞争中占据一席之地才是房地产商面临的更为严峻的考题。
浦东新区存量全市居首
据统计，截至今年上半年，浦东新区存量是全市居首，总计达168.7万平方米，全市占比为20%。其次为松江和嘉定，占比分别为13%和12%。地处市中心的各区域由于地少盘稀，存量房普遍较少。
浦东新区由于地域广袤，楼盘数量众多，虽然上半年成交量高达61.5万平方米，但供应量也高达95.2万平方米，上半年大浦东新增存量房共计33.7万平方米，新增量全市占比超2成;松江区以108.3万平方米的存量面积位居第二，松江区拥有莘闵和佘山两大别墅区，特别是佘山板块，以高档别墅为主，房源面积大且去化速度较慢，别墅区的集中从一定程度上拉高了松江区的总体存量。而虹口、静安、长宁、闸北、新黄浦、杨浦等市中心区域则是存量的洼地，6区总计存量房72.9万平方米，全市占比不足1成。
业内人士分析，市中心的楼盘销售周期普遍较长，虽然销售量都不高，但也鲜有楼盘新推房源，数量少加上推盘速度慢从一定程度上也降低了市区板块的存量房数量。外环区域的成交一直在全市占据很大的比重，但供应量也十分巨大，供应量很难在短期内被市场消化，从而导致了外环板块成为了存量房的集中地。
