2011年，对比其他年份的表现，豪宅交易保持基本稳定的态势，并未受到限购令太大冲击，很快走出政策观望的低谷。 7月整体豪宅市场成交处于上升态势，而在今年上半年的豪宅市场上，占据滨江、山地等有力地段的资源型豪宅始终占据豪宅成交前列。
7月豪宅成交量上扬
德佑地产市场中心监测数据显示，7月25日-7月31日一周内，绿城玫瑰园和翠湖天地嘉苑各成交了一套价格过亿的豪宅，其中绿城玫瑰园成交的是一套面积近1200平方米的别墅，而翠湖天地嘉苑则成交了一套单价14.7万元/平方米的复式公寓。在近期调控加码的局面下，却出现了一周成交两套亿元豪宅的情况，体现出了这类豪宅的成交受调控政策的影响较小。
虽然整体的楼市成交出现了小幅下挫，但是中高端市场的成交却有所上升，因而导致了全市均价的上扬。佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示，7月成交的77万平方米的商品住宅中，均价4万元/平方米以上的高端住宅成交了6.1万平方米，成交量环比6月上升了28.92%，推动住宅整体成交均价月环比上涨了2.55%。
滨江豪宅供不应求
纵览今年上半年豪宅市场，放量主力集中在高端公寓产品上，其中滨江板块的豪宅成交与新增供应节奏结合紧密，总体表现得最为出色。
据上海中原研究咨询部豪宅项目库监测数据显示，2011年1月份豪宅交易流量是上半年的峰值。 2月份单价在6万元/平方米以上的公寓房源累计成交10套，仅为1月的六分之一;接下来的3、4月份豪宅公寓总套数也均未有突破1月高值，其中七成曾在1月有良好销售佳绩的楼盘在这两个月中交易量骤减，甚至出现零交易的局面。 5月，高端公寓市场迎来供应热潮，当月豪宅公寓的成交套数更是超过1月份，为70套。随后这一热度得到维持，6月份豪宅公寓交易量也超过50套。下半年豪宅的开篇同样高调，截止到7月23日，已成交43套，达到6月月度总套数的近8成，环比提升已成定局。
滨江板块的豪宅公寓在世博会之后的价值和版图都有放大，市场交易表现抢手。但受新增供应的制约，供应一旦断档，交易随即大幅收缩。
1月在高端市场总体向好的形势下，滨江豪宅公寓交易份额占据全市豪宅公寓成交量的近5成;2月虽然整体低迷，但滨江交易表现强劲，市场份额占据七成;随后的3月至4月在无任何新盘上市的情况下，滨江高端市场急速降温，成交份额只占到1-2成。 5月，在去年热销的豪宅楼盘尚海湾豪庭再度公开加推房源，带来了全新的高端精装房源，因此在6月，滨江豪宅公寓份额再度回升至5成。随着新盘的去化殆尽，7月滨江豪宅公寓交易份额又再度下降至一成。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，在限购条件下，豪宅价值中切实的地段稀缺性和产品特征比拼更显突出。资源越是丰富的板块，其价值空间也将越大。具备天然的景观资源，具有临江优势的豪宅，其未来商业成熟度并非普通商圈能比拟的，而一旦有新增供应势必又会带动交易上扬，因此开发商和广大投资仍会全力投入到滨江豪宅之列。
而从下半年滨江豪宅的上市情况来看，浦西的滨江供应较为欠缺，浦东滨江新项目则有国信世纪海景、万科五玠坊等值得关注。
传统豪宅区仍旧领涨
7月，虽然滨江豪宅因供应断档交易回落，但豪宅公寓产品仍不乏亮点，金地天镜、九龙仓玺园凭借大平层创新产品，分别在7月份快速交易8套、24套。而从这些项目的所在地看，无论是金地项目还是九龙仓项目，也基本都属于资源型豪宅。
松江区因为佘山概念，今年1-7月成为别墅销售面积榜首，据佑威数据显示，总成交面积达116357平方米。目前松江区域的豪宅项目九成均位于佘山板块，就连一些临近板块的楼盘开发理念也是依托佘山板块资源。
松江佘山板块凭借上海稀缺的山地资源资源，成为沪上独一无二的豪宅别墅聚集地，龙湖、金地、招商等大牌上市房企的豪宅产品均在此亮相。目前板块在售项目相对有限，板块价值逐日提升。目前板块内的主要成交楼盘包括佘山高尔夫别墅、上海紫园。今年4月上海紫园集中成交35套房源，单价超10万元/平方米，创历史新高。松江新城的龙湖好望山也因为板块成熟的居住氛围以及合院别墅专利产品的高品质，加之龙湖品牌的高附加值，取得热销。
宝山区域内的万科、保利、绿地等品牌房企的别墅项目在第二季度销售成绩不俗，这几个项目所在的顾村和美兰湖板块凭借34.5公顷的顾村公园和280亩美兰湖的优越生态资源，加上随着轨交7号线通车等区域动态利好的释放，板块居住价值愈发显现。
新江湾板块也是今年豪宅的重头戏。凭借上海市区最大的、唯一的原生湿地资源，百年学府氛围，国际化社区规划利好，四通八达的交通接驳，还有专为豪宅定制的生活配套，居住氛围日益成熟，目前已经吸引了仁恒、九龙仓、华润、美国汉斯、中建地产、银亿等大牌开发商先后进入。板块内的仁恒怡庭今年上半年更是成为上半年上海叠加别墅销售冠军。同策数据显示，该案上半年销售60套，销售面积15710平方米，均价约7万元/平方米。
新兴豪宅板块价格优势明显
近期，位于崇明岛东滩的金茂品牌别墅1号作品——金茂逸墅在6月认购活动中，创造了2小时内成交26套千万级独栋别墅的惊人成绩，至7月底，金茂逸墅在5月份推出的首批房源已成功热销50%以上。这一亮点又一次把市场眼光聚焦到崇明。
崇明岛东滩作为上海唯一的国家级生态示范区，拥有国际重要的东滩湿地及国家级鸟类自然保护区，据国家“十二五规划”将建设成为世界上首个可持续发展的生态城。东滩湿地面积达326平方公里，其中自然保护区的面积为241.55平方公里，拥有丰富的底栖动物和植被资源。
然而长久以来由于陆路交通的缺失，东滩的发展却被搁浅许久。随着去年上海长江隧桥的开通、崇启大桥在2011年底的投入使用、轨道交通的接入，东滩陆上交通干线网络和现代化交通枢纽已初具规模，现在，通过长江隧桥只需20分钟即可从浦东抵达东滩，也使东滩的区域价值得以提升。
目前，崇明岛正相继建成各类高端配套，包括高尔夫球场、马术运动中心、国际游艇俱乐部、直升飞机、国际会议中心等，同时也吸引了各大品牌开发商的进驻，其中包括金茂逸墅、保亿风景水岸、览海国际高尔夫别墅、东滩花园、融科·托斯卡纳庄园等众多知名开发商的地产项目，共同打造了以海岛田园风光为特色的国际社区。
与滨江、佘山等板块是上海老传统的资源型豪宅板块相比，作为发展中的新兴豪宅区域，东滩无论从国际性的生态资源和高品质的配套，都极具竞争力，特别是别墅价格正处于低谷，单价仍在3-4万元/平方米左右徘徊，相比市场同类别墅，单价低了近40%。
在价值落差下，崇明别墅被买家视为投资机会，东滩的“价格洼池”引来市场中高端买家的注意。据统计，近两年来，崇明80%的在售高端项目被来自上海和长三角有战略眼光的买家所购得。另据佑威机构数据统计，今年1月至7月31日，崇明区域的别墅成交均价为25147元/平方米，共成交104套，总计18758平方米。
现在是进入的有利时期
“近期一些套均总价千万元以上的成交个案，足以说明投资客对于高端别墅市场投资热情依旧，下半年更多的资金仍将选择投资楼市去保值增值。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。
据他分析，一线城市限购从严，上海出台“沪四条”以进一步强化楼市调控，这在一定程度上为中长期的投资客带来市场机会，对于豪宅的中长期投资客来讲，有可能现在是一个非常有利的进入时期。
在市场低迷或市场平稳期，由于楼市“限购”等因素的存在，豪宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因，中长期的投资客在这个时候有更多的时间去选择合适的项目去投资。并且在“限购”及政府指导开发商楼盘定价的市场背景下，豪宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，中长期投资者将获得更大的投资回报与收益。从这个意义上讲，楼市“限购”对豪宅中长期投资者来说也是赢得了投资豪宅物业的时间。
