调控的楼市下，部分投资客将目光移向境外置业。近日，摩根大通发布的研究报告指出，房地产紧缩措施实施后，或导致投资资金逐步流入A股、黄金和海外地产等投资市场，海外置业渐成热点。
记者了解到，一些在上海楼市打拼多年、积累起高额财富的“富一代”投资客正在出售部分境内房产，转而购入境外房产，与当年在境内楼市追逐暴利不同，如今他们心态平和，追求的是资产安全稳定增值
澳大利亚是热点
记者走访五一“假日楼市”后发现，境外置业的展台以澳大利亚、美国、中国香港为主力军，还有菲律宾等东南亚国家。其中，以澳大利亚的房产项目居多，展位前吸引了不少参观者驻足。“留学、办签证、置业、贷款、房屋出租，我们将为您提供一条龙服务。”一家澳洲的房地产代理公司打出这样的广告。展会上推介的澳洲项目，既有悉尼的景观公寓，也有墨尔本的山庄别墅。
一家澳洲项目的销售经理向记者介绍，“现在50万澳元一套的房子出租，每周能收取约500澳元租金。如果置业时首付30%，按照目前大约7%的贷款利率计算，基本上还贷利息就可以靠租金供应了，这种‘以租养房’是一种不错的投资方式。”这位经理告诉记者，澳洲房价上升趋势稳定，大约每年有10%的涨幅。
其实，境外置业早在楼市调控之初就已渐热。今年3月份“上海之春”房展会专门开设的境外置业展中就曾吸引来自13个国家的近50家展商携百余楼盘参与，其中尤以澳大利亚的展商最多。而这次房展会上，境外置业再次闪亮登场，向境内投资者抛出橄榄枝。
家长考虑“买房养学”
澳洲有不少中国留学生，他们的父母中，有部分正考虑为子女在澳洲“买房养学”。
在一家澳洲悉尼项目的展位前，一对中年夫妇和工作人员相谈甚欢。这对夫妇的女儿正在澳洲读本科，“手上有点积蓄，存银行赶不上通货膨胀。现在上海出了‘限购令’，我们想给女儿在澳洲买套房子。她可以自己住，等我们过两年退休了也一起过去;或者就是纯粹投资出租。”
“现在流行‘以房养学’的讲法，指通过投资境外地产获取的回报来解决子女留学费用，如果投资得当，甚至在这之后还能有所盈利。按照澳洲目前平均10%的房价涨幅，如果留学三年，房产本身增值15万澳元，那么学费也可以赚下来了。”工作人员介绍。
“您在上海市中心买一套房子的钱完全可以在澳洲买三套了。”工作人员还向这对夫妇宣传澳洲房产的各种优势：“在澳大利亚买房您可以享受公民待遇，现房首付30%，期房首付10%，如果是60万澳元以下的房产还可以免除印花税。我们这边一套房价格才50万澳元左右，折合人民币350万元，也就是说您首付35万元就能买一套期房了。”
“暴利时代结束了，我现在追求的是资产安全增值。”资深投资客孙志伟从2001年开始在上海涉足房产投资，在上海及周边地区拥有多套房产。去年，他在澳大利亚墨尔本购入第一套境外房产，由此开启他的境外置业投资计划。
和杨百万同一时代的孙志伟是上海第一批股票认购人，炒股十年，收益翻了十倍以上，孙志伟赚得第一桶金。2001年，股市达到1700点的高位，孙志伟意识到风险可能来临。另一方面，当时刺激房产市场的优惠政策频出，于是他将股市资金套现转战楼市。首付20%买下第一套房子后发现出租形势大好，随之入手第二套第三套，最多买到过七八套。“后来买房我就只需要拿出首付，再拿之前房产的租金去还现在房产的贷款，这样就形成了资金的良性循环。”
“你对商业以及政策变化的嗅觉极其灵敏。”这是著名风险投资家徐新对孙志伟的评价。中国楼市调控升级尤其是限购之后，孙志伟再一次感觉到了政策和市场的巨变。他特别留意央行前副行长、银联董事长苏宁在今年全国两会上的讲话。苏宁表示，鼓励支持企业对外投资，并且个人购汇限制也在逐渐放开。
去年，他亲自到澳洲悉尼、墨尔本、布里斯班黄金海岸等地考察后，用30万左右澳元在墨尔本买了一套公寓。“澳大利亚的房产市场，做五年十年应该没什么问题。上涨平稳，是它的优势。”
孙志伟表示，接下来两年可能会陆续抛出部分境内房产，转而在澳洲置业。
他说：“去年在墨尔本买房时更多考虑的是方便两年后送小孩到澳洲读高中。现在发现思路可以灵活变化，这套房子将来他不住的话，出租的租金可以抵去另外租房的费用，购房时也不用受学校地段的限制。”
谈飞：租金收益+房价升值，年回报近5%
2008年澳洲移民获批后，谈飞一方面出于移民的打算，另一方面也考虑投资收益，当时他以35万澳元在悉尼购入一套约100平方米的海边公寓。
“那时只是想去澳洲逛逛，觉得那边房价比中国便宜，且海边公寓景观不错。买好简单装修后就一直出租，自己一天都没住过。”他介绍，澳洲的房子是一间一间出租，并且按周计租的。
根据当时澳洲的房贷政策，对于虽然是澳洲移民但是在澳洲并没有工作的谈飞，贷款只能贷到50%，资金较为宽裕的他选择了较短的贷款年限。“我现在基本上每个月还贷1000澳元，每月租金收入2000多澳元。另外，每年付给中介约3000澳元的佣金，这部分费用直接从租金收入中抵扣。”如此算来，谈飞每年在澳洲房产上的收入也有9000澳元，不仅能够做到以租养房，扣除所有成本，剩余年收益率还有..6%左右，加上房产增值部分，总投资收益年化近5%。
“我在悉尼买房子的时候很清楚的一点就是，澳洲的房子这几年基本就没跌过，并且仍有上升空间，投资未必能赚大钱，但肯定不会亏。”
据了解，在澳大利亚如果房产购买不满12个月出售，需要交付50%的增值税，超过12个月出售则交付25%的增值税。但是增值税是针对增值部分扣减CPI上涨带来的增值和房屋折旧费、养房费用等之后的部分征收的。
谈及未来的投资打算，谈飞表示没有抛出澳洲房产的计划，他更多的是把澳洲房产回报看成是一笔很稳定的现金流，同时也为自己退休之后前去澳洲生活做好准备。
