自4月中旬新‘国十一条’出台已两个月时间，成效明显，上海房价环比下跌16％，但同比去年依旧处于高位。降价促销优惠已经成为楼市主基调，专家指出，未来降价将继续蔓延。
房价下滑
旨在遏制房价过快上涨的新“国十一条”出台两个月，上海房价已经开始下滑，调控初显成效。
佑威及楼市专评网提供给东方早报的数据显示，6月份上海市商品住宅成交均价19168元/平方米，比5月份的22338元/平方米下滑14.2％，较4月份的22926元/平方米下滑了16.4％。
值得注意的是，虽然房价出现下滑，但同比仍然维持在高位。2009年6月份，上海市商品住宅成交均价为15869元/平方米。此后，上海楼市进入爆发行情，一路狂飙，在2009年12月份最终突破了单价2万元大关。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出：“房价跌至1.9万元/平方米附近，已经回到了2009年底、2010年年初的水平。”这意味着，此次楼市政策调控房价的目标已经初步达到。但是，普通购房者还是抱怨房价过高，房价与购房者的实际购买力有一定差距，调控还有很长的路要走。
随着降价促销的逐渐增多，促销成为了楼市主基调。据上海永庆房屋研展部统计，6月份上海全市共计有104个楼盘选择了降价，这比5月份有大幅增加，还有88个楼盘未降价，说明已经有六成开发商选择了降价取量。
5-6月多个新推楼盘近50个项目中，八成以上的楼盘成交均价低于项目网上房地产的参考价，其中多个项目的成交均价低于其网上参考价，其中汇景天地成交均价相比其报价低了近30％。
永庆统计发现，位于嘉定的保利花园成交均价由13835元/平方米降至9866元/平方米，降幅为29％，月成交从5月份的3套激增至6月份的77套;位于青浦的新城盛景园成交均价由15127元/平方米降至11842元/平方米，降幅为22％，月成交也从5月份的9套激增至6月份的56套。
从降价路径来看，上海外围区域降价明显，市中心下跌楼盘较少。外郊环6月比5月有17个楼盘的均价出现下跌，6月比4月有18个楼盘均价出现下跌。其中成交均价环比出现下跌区域主要集中在松江和嘉定区，6月成交均价相比4月出现下跌幅度最大的10个楼盘中，嘉定区有5个，松江区3个。
豪宅因素
上海房价中豪宅的结构性因素不可小视。2009年6月开始，上海豪宅开始爆发，到了8月份随着星河湾开盘热销，上海豪宅成交迎来井喷。这直接推动了上海商品住宅成交均价大幅上涨，从当年7月份的16039元/平方米增至18829元/平方米，增幅17.4％。
值得关注的是，此轮上海商品住宅成交均价下滑中，豪宅的结构性因素影响到底占到了多少比重呢?
陆骑麟强调：“中高端项目和豪宅的滞销成为房价下跌的主要原因。”如果在中低价位楼盘供应不足的情况下，下半年这些高端楼盘再次启动的话，整个上海楼市成交均价反弹不可避免。
佑威数据显示，中高端楼盘和豪宅6月份的成交比重相比5月份降幅分别为3％、2.7％;1.5万-3万元/平方米的中端楼盘成交量虽有所增加，但其成交比重也有3.9％的降幅;1.5万元/平方米以下的低价位楼盘成交比重增加近10％。
不难发现，此轮房价急跌的一个重要原因是3万元/平方米以上的中高端楼盘和豪宅成交出现明显萎缩。
中房信分析师薛建雄表示，新盘低开和个别楼盘的大幅降价，是带动6月成交触底反弹的主要原因。同时上半年豪宅供应和购买力在5月集中释放成交之后，豪宅的成交量已大幅下滑，这导致了商品住宅的平均成交价格出现大幅下滑。
戴德梁行报告显示，二季度前两个月，上海高档住宅成交量大幅上升100.7％，为181292平方米。此番成交量的回升主要集中在4月份，为136673平方米。而在5月份，受到国家新一轮调控政策的影响，成交量再度步入下跌通道，仅成交44619平方米，环比下跌67.4％。
高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳指出，二季度高端住宅供应和成交双双下滑，但一些高端住宅项目凭借优越的地段优势仍取得相当不错的销售业绩，如浦东新区仁恒河滨城，汤臣一品更创造出18.9万元/平方米的最高成交价纪录。
降价蔓延
6日万科公布了上半年业绩，实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，成为目前房地产行业中唯一一家半年销售超过300亿元的企业。4月份以来，万科在北京、深圳、广州、上海等多个城市的项目开盘价低于市场预期。从月度销售数据来看，政策出台后万科的销售均价比政策前已下降约15％。
翁琳指出，近期的新政影响将逐渐呈现，因成交下挫房价松动，市场观望气氛将持续一段时间。鉴于市场气氛趋于谨慎，房价仍将有所下滑。在高端住宅市场，由于政府严格执行二套房的认定标准、严控房地产信贷，加之征收房产税的预期，这都抑制了投资需求，高端住宅价格也将进入下行通道。
戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏认为，下半年，预计大多数购房者将继续观望等待新政的效应，尤其是价格的未来走势。基于此，楼市成交量将继续低迷，但考虑到开发商目前仍旧充裕的资金流，预计房价将不会出现大幅调整。
全国工商联房地产商会会长聂梅生在博鳌房地产论坛上表示，开发商资金充裕度开始下降，并非“不差钱”，房地产商开始用自己的钱来投资。从新政调控效果看，遏制部分城市房价过快上涨的效果是显著的，房价环比下降，而且趋势会进一步扩大，房价已经松动了。
值得注意的是，更多知名开发商也加入到降价促销的队伍中。此前，恒大、保利、绿地等开发商已通过不同方式进行优惠促销。
华远集团总裁任志强在参加博鳌房地产论坛上指出：“鼓励大家尽快降，给政府一个台阶，后面就不会出恶性的政策，不行就再打一锤子，何苦两败俱伤，降价大家都有台阶下，就回到原来的轨道上，这是最好的结果。”
上海复地董事长范伟明确表示，已调低旗下新楼定价。他认为：“房企要有销售，必须随行就市。这个时候就需要有公司往前带一带，动一动，像绿地之类，这都是好事情。”
