新国八条、房产税、加息……新年以来一系列新政之下，上海楼市成交下滑，买卖双方陷入僵持。楼市缩量，究竟是短暂的政策消化期表现，还是楼市开始降价的前兆?记者日前走访沪上一些中介公司发现，目前二手房市场对未来房价走向预期已出现分化，期间不乏一些大幅议价的成交案例。对于急于购房的自住需求者来说，或许是个机会。那么，什么样的房子具有议价潜质?如何做一回楼市砍价“达人”?
选择房东有讲究
【案例启示】汉宇地产虹口区分行最近成交了一套“耀江国际”157平方米的精装修3房房源。该小区市场行情价为每平方米3.3万元至3.5万元，1月底时一名房东以总价480万元挂牌出售，挂牌初始价格为每平方米30573元，已经略低于市场行情。几天后，一名看房者随口开出总价450万元的价格，没想到房东一口答应，折合单价仅为28662元。原来，当时该房东看中一套位于佘山板块的别墅，由于限购政策出台，打算抛售一套物业，以完成别墅的购买。
【业内支招】买二手房时能不能议价，有时需要购房者尽可能了解房东卖房的实际目的。限购新政后，一些被限购的房东会抛售旧房后再买入新房，由于急于卖掉旧房，价格上自然更好商量些。
一次性付款显优势
【案例启示】家住上海西站附近的雷女士最近以128万元的总价挂牌了一套“嘉善坊”的房源，吸引了两个意向买家。其中一个愿意接受127.5万元的价格，但资金存在较大缺口，需银行贷款；另一个买家一次性付款，但要求房价降至127万元。雷女士一盘算，目前银行信贷政策非常紧，从第一个买家的资金缺口来看，能否成功获得银行贷款还存在变数；即使获得贷款，收到全款也需2至3个月。本就急着用钱的雷女士最后以总价127万元的价格，将房子卖给了一次性付款的买家。
【业内支招】除了一次性付款的吸引力，有些卖家希望买家能接受原先屋内的家具，有的卖家由于新买期房尚未交房，希望成交后再住一段时间，都是可以议价的机会。
满不满5年有分别
【案例启示】上海不少楼盘分期开发，时间跨度数年之久。营业税政策调整后，一个楼盘中面积近似的房源有时价格差异明显。比如宝山的“经纬城市绿洲”，一期房源至今已满5年，其中60平方米左右的一房市场总价在110万元左右，属于普通住宅，买卖时不缴纳营业税。但三期同样面积的房源，因为不满5年，需要全额缴纳营业税。一套60.07平方米的一房房源总价约为125万元，需缴纳的营业税为：125×5.55%=6.94万元。面对一期房源的价格竞争，眼下三期房源出现了明显的降价趋势。
【业内支招】营业税新政后，对个人购买住房不足5年转手交易的，将统一按销售收入全额征税。这部分应当卖家支付的税费没理由转嫁至买家，这也算是一种“议价”空间。
要看板块利好状况
【案例启示】轨道交通7号线北延伸段通车后，去年底涨势明显的宝山顾村板块近期房价出现了回落。板块内的“世纪非凡”成交价已从每平方米1.35万元回落到1.2万元，“丰水宝邸”成交均价已回落至每平方米1.1万元，而价格最高时曾达1.4万元。汉宇地产市场研究部认为，这是轨道交通效应释放后的理性回归，未来仍有一些利好待释放，比如两个大型商业综合体以及地铁上盖项目华山医院北院建设正紧锣密鼓等。
【业内支招】轨道交通及一些重要配套项目建设，都是房产板块的利好消息，通常在规划确定和建成通车或竣工前后，房价会有一波上升行情，待出现回落后，可以好好和卖家打一场心理战。
