近年来上海房价快速上涨，而普通住房的“标准”自2005年公布之后，在2008年经过一次调整，之后就没有再进行过调整。
有报告称，现在的普通住房标准已经不适合当前市场环境下房价的水平，按照该标准，目前市场上的普通住房仅有5%~10%。
虽然在日益上涨的房价面前，普通住房的标准显得不再适用，但业内人士却表示，从调整的效果来看，贸然更新可能会对市场有提价的暗示，反而违背了调控的初衷。
“标准”覆盖面过窄
同策咨询研究机构近日发布的一份研究报告称，按上海现行的普通住房的标准，所谓的“普通住房”的成交仅占全部商品房成交的5%左右。
据了解，现行普通住房的标准是2005年公布的，2008年做出调整，调整后的具体为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。而按照政策，普通住房在成交时可享受一定税费减面。
数据显示，2010年各环线新建商品住房的套均总价分别为内环内651.6万元、内中环423.3万元、中外环317.5万元、外郊环215.9万元、郊环外171.1万元。如此看来，如今市场上的普通商品住房实在是少之又少。
中原物业顾问有限公司研究咨询总监宋会雍表示，在一手房中，普通住房的占比确实已经很少，但还是有一定数量的二手房符合这一标准，尤其是部分中介会做低房屋总价，以达到可以享受税费优惠的普通住房标准。
据21世纪不动产上海区域市场中心的抽样统计数据显示，以现行普通商品住房标准计算，2010年12月全市内环内二手房中普通住房的成交套数占比只有10.52%，同比下降了5%，下滑速度较快。
21世纪不动产分析师黄河滔表示，目前普通住房优惠主要体现在税收上，非普通住房契税标准按3%征收，普通住房减半征收，即1.5%，90平方米以下按1%征收。个人所得税按总价的1%征收，非普通住房按2%征收。以内环内一套总价200万元的房子为例，普通住房将比非普通住房少缴税费5万元。
“失去实际意义”
中原物业顾问有限公司研究咨询总监宋会雍表示，如果一项政策覆盖率过低，那这项政策显然已经失去实际意义。
德佑地产副总经理罗亚东表示，上海市“普通住房”与“非普通住房”的划定标准已施行多年，其间仅做过一次调整。由于经历了2009-2010年的价格全面上涨，单套建筑面积超过70平方米的物业，其总价基本都将超过对应环线的“普通住房”总价控制线。
“这种状况与普通老百姓的理解与期望相比，显然不甚合理。这意味着除了投资、投机性客户之外，相当部分首次置业的刚需客户和较高比例的二次置业的改善型客户，也被判定为‘非普通住房’的需求客户。” 罗亚东告诉记者。
同策咨询研究机构的分析师告诉记者，“普通住房的标准覆盖面低不是现在才出现的问题，标准出台前成交比例在25%左右，而在经历了2009年来的大行情后，普通住房的成交占比跌到了5%左右，将来的覆盖面可能更低。这主要是因为现行的普通住房认定标准忽视了房价上涨所带来的影响。”
罗亚东认为，划分“普通住房”与“非普通住房”的意义是将房屋需求作出“温饱型”与“享受型”的适当区分，从而在税收环节作出“资产与收入的二次分配与调节”，其初衷与建立和谐健康的房地产市场秩序、适应常态化的宏观调控政策等是配套与吻合的。
“但问题的关键是，这一标准应该与时俱进。我们建议，房地产相关管理部门应该根据价格监测数据适时调整这一标准，至少应该做到常规情况下‘一年一调’，使得市场上的‘普通住房’与‘非普通住房’能够达到动态的平衡，从而实现政策的初衷。”罗亚东表示。
未到调整时机
虽然在日益飞涨的房价面前，普通住房的标准显得不合时宜，但业内人士表示，从调整的效果来看，贸然更新普通住房标准，可能会对市场产生提价的暗示，反而违背了调控的初衷，很可能适得其反，起到间接推高房价的作用。
同策分析师认为，“从调整的背景来看，目前还不是更新普通住房标准的好时机。”他认为，现行普通住房标准2008年调整之时正值金融危机，房地产市场成交较为低迷，管理层为了刺激需求，给予普通住房契税和个人所得税方面的优惠，旨在一定程度上保护低收入群体的利益。
“反观目前的市场形势，管理层为了遏制过快上涨的房价出台了多项措施，但收效甚微，在这样的形势下调整普通住房标准，等于间接扩大需求，或许会更大程度上激化房地产市场供不应求的矛盾，因此，在目前房价没有得到有效遏制的形势下，不应该去调整普通住房标准，因为带来的副作用太大。”著名地产评论人蔡为民近日在媒体公开表示。
同策分析师也表示，普通住房标作为一种市场上的一种优惠政策“控制线”，短期来看还不具备调整的可能性，它应该根据房地产市场整体形势和宏观调控的步伐相应地作出的调整，这是其自身属性和现实需要决定的。
