楼市遭遇政策市，商办房产市场受惠有限，上海商办物业大量过剩。汉宇地产最新监测数据显示，2010年上海整个商办类物业共成交387.48万平方米，相比2009年的420.75万平方米下降了33.27万平方米，同比下降7.9%；成交均价为15993元/平方米，相比2009年的16121元/平方米下滑0.8%，投资者对于商办市场整体兴趣还是不高。“楼市新政”或许能够“惠泽”商办市场，很多开发商也是这样想的。但年底盘点，开发商们大多失算了。据统计，2010年4月开始，上海商业与办公的供应量激增，以商业为例，其在第二季度的供应量便超过70万平方米，而成交量只有65万平方米左右，而第三季度更加迅猛，供应量接近82万平方米，成交量却只有66万平方米，供求比逐渐扩大。办公方面，供大于求现象更加明显，全年供应达238.68万平方米，成交只有151.81万平米，供求比接近8：5。
有关分析人士指出，开发商原本以为2010年的轮番政策只是针对住宅市场，肯定会使大量的投资客转战商办市场，所以新政之后便盲目大量地推盘，希望能够抓住此次机遇。结果却是商办市场的供应远远大于需求的局面，加剧了市场供大于求。
与商办物业相比，即使面临宏观调控，如果价格与住宅相当，投资者仍更倾向于选择住宅。分析人士指出，目前上海中高端商办物业的购买者一般分为3类，一类是专业商办投资者，拥有多年的此类物业的投资经验，能够准确地把握物业的价值；一类是商业经营者，购买商铺主要用来开店经营；最后一类是投资机构，一般购买方式是整体收购。
高门槛及高成本是影响中高端商办市场取代住宅市场的主要原因。分析人士指出，目前，国内中高端商办物业进入的门槛较高，一般一套物业的总价会在500万甚至1000万元以上；其次，此类物业的投资技术较高，不如住宅简单，需要专业的物业投资公司才能获得稳定可观的回报；最后，商办物业的转售税负远远高于住宅，相同总价的产品，平均需要多缴20%以上的税负。
