继“9·29”房产新政在国庆节前“预热”之后，上海版的12条(以下简称“沪12条”)调控细则昨晚出台。记者在采访中获悉，12条细则中的限购令和土地增值税的征收两条新措施杀伤力较大，或许会给火热的楼市浇了一盆“冰水”。
如何定义“一套房”大有讲究
“纵观这12条，最重要政策就是限购了。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，这一条是落实国家“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”此政与北京和厦门相似，但不如深圳的限购严厉，不过还是会给炒房客造成沉重打击。
复旦大学住房政策研究中心主任陈杰认为，在具体执行过程中，如何定义已有一套住房，大有讲究。而这一条肯定也会引起市场一番争议。另外在北京执行时就曾出现过炒房客借用暂时不买房人的身份证来炒房，或者通过假离婚等方式来炒房，这些都需要上海引以为戒。
“由于受到信贷政策的影响，高端市场进入门槛提高，部分投资买房者之前进入中低价位市场购买多套房价，那么这项政策的出台将把这一漏洞也堵住，直接缓解目前市场中低价位的供求矛盾。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示。
土地增值税引导合理定价
“沪12条”首次按不同的销售价格确定土地增值税预征率。陈杰认为，这一措施为定价行为起到引导作用，能够抑制楼王现象。近年来上海楼市频现楼王，不少房产价格越高越有人买，导致市场产生羊群效应，周边楼盘跟风涨价。房子卖得高土地增值税收得就高，这一举措有利于定价趋于合理化。
杨红旭认为，提高土地增值税，对高档房产项目影响较大。尤其是内环内的很多公寓和外环外的高价别墅项目，土地增值税将按5%征收，明显超过以前的2%左右的水平。这将使开发商的利润受到影响，开发商是否会因此提高房价，还有待进一步观察。
房产税威慑力将逐步释放
在“沪12条”中，外界最关注的房产税仍然没有出来，但提到“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”说明国家已经同意上海进行试点，只是出台还要等待时机。为什么等时机?杨红旭认为推出的形式有可能是几个试点城市一起推出，或等其它城市先行推出。
上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，房产税其准备工作的推进也会牵动楼市神经，预计接下来二手房挂牌量还会有一定增长，增长速度取决于准备工作的进展及披露情况。细则中再次提及，仍是“攻心为上”，震慑意图明显。
信贷：公积金和银行双重收紧
以往调控政策中的重中之重是信贷政策，由于此前多次调控，信贷方面的手段已经基本出尽。加之信贷政策主要是央行和银监会说了算，地方政府其实并无多大回旋空间，此次“沪12条”中的信贷政策基本上都是全国一刀切，上海照章行事即可。
具有新意的是：“住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。”一位政府公积金政策方面的专家表示，地方政府有调整公积金政策的权限，这在一定程度上也能抑制三套及以上家庭的住房公积金的信贷需求。
开发商资金链将受较大影响
不论限购还是税收，陈杰认为调控政策不能光靠抑制需求，还需要供应量的配合。房子后续供应量，尤其是保障房供应量得跟上，否则这个调控又将变成短期见效、中期失灵。
由于此次调控出台节点是第四季度，是以往开发商资金链紧张的时候。赢佳策略总经理杨健认为，这次政策表示出政府对楼市调控决心很大，因此他并不看好今年市场。他认为，之前信贷政策收紧、投资客办不出按揭已经对前一阶段销售产生了影响，加上此次限购政策，肯定还有影响，开发商的营销和促销力度将更大。
