调控连续轰炸令市场‘急冻’，2月份四大一线城市楼市成交量全部腰斩，市场已经进入深度观望期。2011年，备受压抑的需求如何疏解?面临危机的房企如何突围?扑朔迷离的楼市究竟何去何从?
素有楼市风向标之称的“上海之春”房展会将于3月17日开幕，对于上述疑问，“上海之春”能否给出方向?2011年，又一个春天，房地产业的春天会不会如期而至?
观望或持续三个月
2月份四大一线城市楼市成交量全部深跌过半，截至2月27日的数据显示，2月上海新建商品住宅成交面积环比下跌81%；累计至2月24日，北京市一手住宅成交2535套，环比下降72.39%，同比下跌61.95%；截至2月26日，广州新建商品房住宅网签面积约36.67万平方米，环比下跌约50%；截至2月26日，深圳一手房成交面积约为14万平方米，环比下跌约60%。
陈晟表示，市场预计会出现长达3个月的政策消化期，在此期间低迷的成交和观望情绪将成为主基调。
“限购政策的覆盖面太大，绝大多数置换改善型需求被限制购买，这将促成春季房产会上人气的低迷。” 中原研究部高级经理马冀指出，现阶段，公众对于政策执行口径还有短期市场的走势都不甚明朗，依然处于政策观望期。而开发商方面也会在房产会上以客户蓄水为主，投石问路，测探市场信心和期望值。
商业地产趁势而起
与住宅不同，未受调控冲击的商业地产势头良好，2月份，沪上商铺、写字楼均出现报价上涨的情况，最高涨幅达28%；上周(2.21-2.27)，上海土地市场成交了11幅土地，其中8幅为商用地块。
凯迪集团企划总监陆文竹认为，商办项目2011年将有更多机会。
“投资工具与选择余地不大的情况下，短期内商业地产或许会成为楼市投资者新的选择。”上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷认为，在目前的通胀形势下，没有更多的投资渠道，资金追捧不动产是必然的，在调控抑制了住宅投资之后，没有受到调控冲击的商业地产迎来了机会。
中原地产高级研究经理刘渊告诉记者，现阶段上海商业地产项目还是很少，仅占到市场的10%左右。估计在上海之春房展会上，一些不受限购影响的商住类产品会多一些，此外，高品质的甲级写字楼与配套成熟区域的准甲级写字楼和中档购物中心将有望成为热点。
房企不会轻易降价
上周(2.21-2.27)上海开盘的唯一一个别墅项目宝山春江美庐别墅，打出“买138平方米送200平方米”的促销旗号。销售人员称，该项目“产证上的面积是138平方米，实际面积是338平方米，这样可以让你少交或不交房产税”。
2月21日，绿地集团旗下某新盘率先推出“买房即送五年房产税”的优惠措施，引发了强烈关注。德佑地产市场分析师蒋旭粗略估算，如果该楼盘赠送的是5年需要缴纳的房产税税额，那么赠送的房产税相当于房屋总价优惠2%~3%。
类似的创新优惠促销手段正在不断面市，但实质性降价还未出现。业内人士对于此次上海之春房产会上出现实质性降价并不抱太大希望。
中华企业市场部经理戴正芳表示，不会采取打折促销等方法，因为在深度观望的初期降价是没有用的，不买跌的心态是普遍的。
中原地产研究部总监宋会雍指出，展会上应该会有一些围绕限购的营销策略出现，比如类似“购房大礼包”之类的促销手段。但由于开发企业暂时还没有出现资金危机，不会轻易尝试降价。
