在十余位发表看法的房地产公司项目经理、销售总监中，大多数人对‘黄金十年已经结束’的观点表示认同，他们认为，房地产行业将迎来阶段性调整，然后迈入健康平稳发展的时期，是房子就卖得出去的时代可能已经过去，未来将会是品质、服务、管理等综合实力的竞争，房企应将这次调整当作机遇，把握市场脉搏，第一时间出击，为未来的发展抢得先机。
东方早报主办的第三届“上海十大精英期待国际社区”评选活动正如火如荼地进行，经过专家评审团初评，已有江桥万达广场、长泰东郊御园、瑞虹新城·铭邸等30个项目入围。专家认为，这些项目或占据上佳地段，或占有稀缺资源，或拥有较高性价比，在大调整的市况下有较高的抗跌性以及长线增值潜力。
本届“上海十大精英期待国际社区”评选活动的宗旨不止于为购房者提供专业指引，更希望在调控日深的大背景之下，综合分析各方观点，探寻房地产行业未来发展方向以及危机当前，开发商将如何应对。
围绕活动主题“抢跑2011：危机与转机”，本周众多开发商代表就“房地产黄金十年是否结束”“对房价走势有何判断”“销售压力几何”“是否会打折促销或延迟推盘”等热点话题展开讨论。
多数开发商代表表示，当前房产项目确实面对销售的压力，原因主要是限购令下短期内需求骤减。但不少人坦言，相比延迟推盘、打折促销等迎合市场的被动行为，通过调整客户群、提升产品力等积极行动来抓紧市场需求，才是应当努力的方向。
上海弘亚投资咨询有限公司副总经理、银都名墅项目总负责人李伟认为，黄金十年已经结束，今后的房地产市场将逐步完善规范。企业应见机行事，打折是普遍对策，但同时会拿出更多的资金投入到提升产品力上，更实惠地回馈客户。
还有一部分持乐观心态的开发商代表表示，将坚持企业的原有思路，不会因为短期内的市场波动就轻易调整策略。
开发商论市
房地产不再是暴利代名词
李伟(上海弘亚投资咨询有限公司副总经理、银都名墅项目总负责人)：黄金十年已经结束，今后的房地产市场将逐步完善规范，房地产将不再是暴利的代名词。预计2011年全年稳中有降，整体不乐观，不过应该会有一到两次的小反弹。
银都名墅没有贷款压力，没有待开发土地压力。项目一直热销，如今在限购限贷背景下，去化节奏变慢，项目中的精装修房如果长期空置，对于室内装修会有一定的损坏，这是我们面临的主要压力。
公司会见机行事，把握市场脉搏，第一时间出击。打折是市场上的普遍对策，但折扣不会太大，同时我们会拿出更多的资金投入到提升产品力上，更实惠地回馈客户。
黄金年代刚刚开始
徐至毅(汉荣房地产开发上海有限公司副总经理)：固定资产总量的快速膨胀时代应该过去了，房地产业要转型到更健康、更能永续发展的道路上，从这个角度来说，房地产的黄金年代刚刚开始。
随着调控政策的强力推出，先是会看到一段时间的“急冻”，随着各种不同利益角力，我猜想市场经过震荡后将在下半年趋于稳定，如果今年市场能这么落地，也是对市场参与各方比较好的结果，大起或大落都是不利的。在整体资金仍宽松的现状下，房价会维持一段时间的平稳，但下半年的变数较多，仍待观察。
豪景苑二期已经如期开盘，但我想会有很多其他的楼盘推迟开盘。具体销售时肯定会有捡到便宜的人，但捡便宜的只能是少数人。
房价调整不可避免
周华燕(普润地产总经理助理)：宏观经济稳定发展、城镇化建设如火如荼的大势并未发生逆转。通胀若能得到相当程度的缓解，调控必然会适度松绑，市场将迎来新一轮机会。
政策效应将在一季度逐渐显现，刚性需求及改善性需求被抑制，投资投机需求被封锁，中短期内住宅市场将呈现成交量持续萎缩、价格高位盘整局面，刚需及高端市场的两极分化现象也将日益突出，市场供求双方胶着会是全年的主基调。商业、办公市场将春潮暗涌，市场量价有望取得新的突破。
新政出台后，供需紧张的矛盾将大大缓解，房价上涨的压力会极大地减轻，房价调整将不可避免。普润的项目不排除推迟开盘及促销的可能性，具体的举措正在研究制定中。
成交量或现近年低谷
高翔(旭辉集团上海事业部总经理助理)：在GDP保持高位增长、城市化进程持续推进、通胀预期不减等因素的共同作用下，房地产行业还会有很大的发展空间。房企拿地热情依然高涨，房地产投资额也保持着较高增长，可以从侧面说明房地产行业的未来前景仍然十分光明。
调控力度空前，2011年市场会在低迷中度过，成交量极度萎缩，可能成为近几年的低谷。一些新兴社区有充足的新增供应量，加上限购造成的客源减少，房价会出现小幅的回落，但幅度不会超过5%，随着下半年政策因素的消化、刚需的释放，房价会逐步回升，全年预计会基本持平。
主要压力来自于销售，因为限购政策不仅把投资客拒之门外，同时对那些改善型客户和刚需客户也会有很大的影响。最重要的应对措施是提升产品的品质，把产品做好，特别是把客户最关心的、最敏感的问题解决好，在弱市下热销并不是天方夜谭。
行业调整也是机遇
周海锋(长甲地产营销管理部总监)：中国城市化进程还处于起步阶段，房地产业依然是支撑经济社会发展的重要行业之一。经过十年的快速发展期，行业结构性调整是一种必然，新的发展时期将更多地考验发展商资金实力、产品品质、综合运营能力等。
2011年房地产行业应该是小幅震荡、结构调整的一年，特别是限购令的实施，交易量下滑，会导致部分楼盘采取各种促销手段，价格也会出现小幅下跌。对于过去追求大体量快速滚动发展的企业而言，可能资金压力会更大些，而对于长甲这样走精品化路线的企业，压力会小些。
未来房地产市场将会是品质、服务、管理等综合实力的竞争，长甲地产会将这次调整作为一次机遇。在房地产业转型的背景下，长甲会更加注重在产品品质、服务管理等方面的探索，今年整个营销将围绕品质和体验两个关键词展开。
三四线城市将接棒发展
陆文竹(凯迪集团企划总监)：从大趋势上来看，我个人基本认同房地产“黄金十年”已经结束。2000-2010年的十年是中国城市化进程启幕的十年，从“无”到“有”的变革是巨大的，成就了房地产业量价齐飞的黄金十年。而从“有”到“完善”，更多的可能是结构的调整了，未来的发展依然会延续，但是增速会减缓，细节考量、品质打造成为主基调，是房子就能卖掉的年代可能已经过去。由于地域发展的不平衡性，一些三四线城市的城市化进程才刚刚开始，很可能接棒调控日紧的一二线城市，继续不同步的黄金十年。
预计今年的走势，一季度供需都在观望，价平量跌；二季度价微跌量平；三、四季度可能价格有所松动，客户观望有所缓和，预计价跌量增；年底可能供需和价格都能达到一个平衡点，价平量增。刚需产品、商铺和办公楼项目2011年更有机会。
销售压力主要还是来自限购。面积200平方米以上，单价5万-6万元的楼盘，再打折总价也在千万元上下，目标客群还是一样的。所以这种情况下，合理定价，更好地打造产品品质，以出色的居住体验和长期品质价值来打动客户，是远胜于折扣的可行之策。
住宅成交量或腰斩
戴正芳(中华企业市场部经理)：中国房地产业过去几年的增速，未来肯定难以复制，但只要城市化进程未结束，人口持续增长，产业不断升级，房地产业还有十几年的黄金期。
假如政策在今年内不变，半年内上海商品住宅市场成交量将萎缩至少50%；考虑到配套房和商业地产等，总体成交量可能下降30%。二手房市场抛盘将大幅度减少，惜售严重，原来欲购二手房的刚需和改善型需求将回流到新房市场；另外租金的上涨将成为现实。
房价可能会在未来3-4个月内有小幅下跌，但由于通胀周期、成本高企、土地稀缺等各种综合因素，指望大幅降价很难。一旦降价导致成交量放大，价格自然又回归了。
销售压力是一定存在的，公司会根据不同类型的项目来积极应对，同时趁此提升产品品质，练好内功，提升物业管理等软性服务意识和质量。不会采取打折促销等方法，在深度观望的初期降价是没有用的，不买跌的心态是普遍的。
商业地产将进入上升期
高增华(新湖中宝上海区域营销总监)：黄金十年肯定不会结束，中国的城市化还未达到高度发展的阶段。只能说，1997-2002年的楼市属于正常发展，2003-2008年的楼市是疯狂的，而不管如今的房价涨与否，今后的十年肯定是属于理性发展的十年。
今年上海的住宅市场波动不会太强烈，预计可能小幅下跌或保持平稳，但成交量会下跌得很厉害，竞争之下，住宅的品质将有大幅上升。同时，商业地产则会随着本次的调控进入上升通道。
销售方面无压力，新湖明珠城一到三期4200套卖到如今就剩下108套尾盘，后续几期要到明后年才开，所以原先该怎么卖现在就怎么卖。
调整当前稳健为上
席畅妤(华江置业嘉城项目总监)：过去十年，一系列政策加快了中国房地产业的市场化进程，房地产业获得高速发展。现在必须放缓脚步，让廉租房、经适房、商品房并存。未来十年土地依然紧缺，房企发展会迎来许多挑战和机遇。
今年市场分化会很严重，高端住宅会面临较大压力，婚房、首次置业、首次改善等需求则会继续增长。房价将呈现北斗星模样的勺子形走势，上半年缓慢回落，下半年缓慢回升，而回升速度要略高于回落速度。
项目销售的压力主要是有购买需求的没法购房，可以购房的没有购买需求。不会推迟开盘，也不会打折促销。会强化自身产品的品质，做出更独一无二的产品。我们将维持稳健的姿态，不会有太异于2010年的举措。
