今年3月上海再次放宽经济适用住房的收入和财产准入标准：人均月支配收入调整为3300元，人均财产调整为12万元。今后，经适房的准入门槛会不会进一步放低?新的标准何时开始执行?定价方案如何敲定?今天上午，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在作客新华社长三角新闻中心、上海广播电视台广播新闻中心、新闻晚报、东方网联合主办的第四届“民生访谈”节目时透露，本市将进一步建立和完善经济适用住房的准入标准动态调整机制，今后将根据本市经济社会发展状况、政府保障能力、中低收入家庭住房困难状况、房源供应条件等因素，继续合理放宽经适房准入标准。预计从6月份开始，各区将按照新的准入标准开展第二批经适房申请受理工作。房管部门将会同有关部门抓紧制订第二批市统筹房源(200万平方米、3万套)的供应调配和定价方案。
刘海生还透露，今年全市将供应公共租赁住房1万套、约50万平方米。其中，徐汇区华泾镇“馨宁公寓”和杨浦区“新江湾尚景园”首批5000余套市筹公共租赁住房即将进入室内装修阶段，下半年将面向工作单位或户籍在浦西9个中心城区的符合条件对象供应。
6月份启动经适房新标准申请受理
上海市政府上个月公布了新的经适房申请准入标准，其中最引人注目的是再次放宽收入和财产准入标准：人均月支配收入调整为3300元，人均财产调整为12万元。市房管局局长刘海生表示，再次放宽收入和财产的门槛后，三口之家的月可支配收入限额已接近一万元，将会有更多住房困难的上海市民，特别是小白领等青年职工群体进入经济适用住房的保障范围。他透露，本市将进一步建立和完善经济适用住房的准入标准动态调整机制，今后将根据本市经济社会发展状况、政府保障能力、中低收入家庭住房困难状况、房源供应条件等因素，继续合理放宽经济适用住房准入标准。
据了解，继徐汇、闵行两区开展试点供应后，本市10个中心区和闵行、宝山、青浦等3个近郊区已自去年推开经适房申请供应。目前虹口、卢湾、闸北、徐汇、黄浦等5个区已先行完成申请受理，全面进入审核阶段，其他8个区也在稳步推进受理工作。
“13个区将根据去年和今年不同的准入标准，今年分两个批次开展申请受理、摇号排序、轮侯选房工作。”刘海生透露，从目前各区推进进度看，预计到4月底，13个区第一批(即按照2900元、9万的标准)的集中受理工作可全部完成。目前，各街(镇)住房保障机构已对正式受理的家庭开始进行审核。预计卢湾、徐汇、黄浦等区5月底前基本完成初审工作，之后进行复审，7月份开始进行摇号排序、轮候选房。其他各区预计在6月底前完成初审，8月份全面进入摇号排序、轮候选房阶段。
刘海生表示，市房管局将根据今年全市经适房申请供应工作的总体计划安排，推动各相关区尽快完成第一批申请受理工作，预计从6月份开始，组织各区按照今年的申请准入标准，开展第二批(即按照3300元、12万的新标准)申请受理工作。“根据目前的房源建设进度，我们还将会同相关部门抓紧制订第二批市统筹房源——200万平方米、3万套的供应调配和定价方案。”
首批5000套市筹公租房下半年面世
公共租赁住房是今年保障性住房建设的重点，刘海生介绍说，根据计划，今年上海将建设筹措公共租赁住房200万平方米、约4万套。据悉，上海各中心城区将综合利用存量居住用地集中新建、存量工业用地捆绑开发、旧厂房改建、经济适用住房转化、商品住房配建、存量住房收购等渠道，多策并举筹措公共租赁住房。各郊区县也在积极推进与产业园区相配套的来沪务工人员宿舍等公共租赁住房建设。
刘海生说，今年全市计划供应公共租赁住房1万套、约50万平方米。其中，徐汇区华泾镇“馨宁公寓”和杨浦区“新江湾尚景园”首批5000余套市筹公共租赁住房即将进入室内装修阶段，下半年将面向工作单位或户籍在浦西9个中心城区的符合条件对象供应。
据悉，公租房市筹房源的申请条件与《本市发展公共租赁住房的实施意见》及其配套规定一致，即：具有本市常住户口，或持有《上海市居住证》达到二年以上且连续缴纳社会保险金达到一年以上;与本市就业单位签订一定年限的劳动合同;在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽;申请时未享受本市其他住房保障政策。
今年4月6日，卢湾、虹口、徐汇、长宁、杨浦、普陀区首批7家公共租赁住房运营机构正式成立。“其他各区县公共租赁住房运营机构组建工作也在紧锣密鼓推进之中，今年上半年将基本完成。”刘海生表示，公共租赁住房运营机构采取市场机制进行运作，以保本微利为营运目标，负责实施公租房投资、建设筹措、供应和租赁管理。“市级财政将给予各区县公共租赁住房运营机构资本金补助。”
多项并举保障公租房建设资金、用地
公共租赁住房建设面临资金和用地两大“瓶颈”，对此，刘海生表示，上海将从多个渠道入手化解难题。
“首先是要用好土地出让净收益。”刘海生强调，市区两级政府要严格执行国家关于土地出让净收益按10%提取专项资金用于廉租住房、公共租赁住房的规定，目前正在制订市级专项资金给予区县公共租赁住房投资和运营补贴的办法。同时，充分利用住房公积金增值收益。据悉，近期本市将从公积金增值收益中出资约15亿元，收储城投置地公司开发建设的新江湾尚景园15万平方米、2200余套房源，用于公共租赁住房。
刘海生还透露，本市积极引导保险资金参与公租房建设。据介绍，目前已引入太平洋保险、长江养老保险等保险机构，以十年期债权投资计划的方式，向承担保障性住房建设任务的地产集团提供融资40亿元，用于公共租赁住房建设，利率按商业银行长期贷款利率下浮15.8%执行。“本市还将通过配建手段筹集房源和资金。”刘海生表示，按照规定，今后凡新出让土地用于开发建设商品住宅，均应当按照不低于建筑总面积5%的比例配建保障性住房，无偿移交政府住房保障机构;配建住房无法集中布局到楼幢或者单元的，可以上市转让，所得价款归集到区县政府指定的资金专户，专项用于住房保障。“目前考虑，这些房源和资金主要用于租赁型保障性住房。”
“降低土地成本也是改善公租房投资回报水平的重要手段。”刘海生表示，本市鼓励单位利用自有土地新建、改建单位租赁房面向本单位职工出租，鼓励产业园区管理机构集中建设单位租赁房面向本园区职工出租，鼓励镇、村集体经济组织利用农村集体建设用地建设单位租赁房面向周边企业职工出租。国有企业也可以利用原有的工业用地，按照公共租赁住房和经营性项目各占50%的模式实施开发建设，通过调动企业积极性，降低公共租赁住房的土地成本。
上海还在努力探索拓展社会资金投资公共租赁住房的渠道，包括探索利用住房公积金本金结余资金、保险资金、社保基金、企业年金直接投资公共租赁住房，探索发行公共租赁住房相关房地产信托投资基金(REITs)和企业债券类产品;探索房地产企业按照“长期租赁、到期上市”的办法投资建设公共租赁住房，约定租赁使用期满后可作为商品住房面向社会销售等。目前，市房管局正会同相关部门、单位细化方案，争取国家层面的政策支持。
出台新规规范房屋租赁市场
随着上海经济社会的发展，尤其是房屋租赁市场的进一步发展，近年来随意解约、“群租”扰民、房产黑中介等情况时有发生，社会上要求规范居住房屋租赁行为的呼声十分强烈。刘海生表示，目前新起草的《上海市居住房屋租赁管理办法》(征求意见稿)正通过东方网等媒体向社会公开征求意见，市民意见汇总整理后的成果，将在法规正式颁布前向社会公示。
刘海生解读新规中的热点内容说，租赁管理办法对“群租”顽症将直接喊停。据了解，征求意见稿明确：一间原始设计用于居住的房间为最小出租和转租单位;禁止将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租;禁止将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住的房屋出租供租住人员居住。新规明确承租居住房屋的人均居住面积不得低于5平方米，居住使用人之间属于家庭关系的可适当放宽。同时规定居住房屋转租后，除接受转租人继续居住使用的以外，不得再进行转租。
不少有租房经历的人都有这样的体会，出租人不按合同约定随意解约，租赁期满无理拒绝承租人的续租要求，由此导致经常搬家，缺乏稳定性。针对这些问题，《租赁管理办法(征求意见稿)》专门对“买卖不破租赁”、“优先购买权”、“优先承租权”等民事法律原则进一步作了细化。比如，限制租赁期间出租人单方面随意提高租金，明确居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当在租赁合同中一次性确定租金;一年以上的，每年只能调整一次。征求意见稿还规定，出租人在租赁期满后不再续租的，应当提前1个月通知承租人，未提前通知的，租赁合同转为不定期租赁，承租人可以在租赁期满后继续租住使用。
征求意见稿明确，居住房屋租赁合同订立后三十日内，租赁当事人必须办理房屋租赁登记备案。有网友担心，强制登记备案会不会增加税费负担?刘海生明确表示，国家住建部对房屋租赁税的规定早已有之，过去有的租赁当事人没有登记，也就造成了事实上的税费“绕避”，“但我想这是两回事，纳税也是公民的义务，政府房产租赁税收非常优惠。”他表示，房管部门将进一步增加服务，规范保护租赁双方利益，比如租赁当事人可以就近到区、县房地产中心登记，或者在街道社区事务受理中心办理备案。
