连日来，央行加息、住房公积金贷款利率上调等调控政策接连出台，再加上首套房贷零优惠的夹击，沪上楼市进入了速冻期。成交量的跳水，售楼处的门可罗雀，让不少开发商不得不未雨绸缪。记者上周末走访了多个楼盘项目后发现，推迟开盘、甚至是试探性涨价……开发商们在春节后就开始暗自忙碌起来。 “虽然去年大家都收益不错，但是楼市是今年经济及政策中最大的不确定性，也许不出6个月就可能出现一些企业资金链的问题了。现在不把这些变化做入计划中，到时候会很被动的。 ”一位接受采访的开发商销售经理向记者坦言道。
售楼处门可罗雀
2月13日，在位于宝山共康板块一楼盘的售楼处，当记者走进售楼中心时，去年年底开盘时人流拥挤的大厅，现在已经变得空空荡荡，“实际上，今天你是我们这里接待的第一个看房者。 ”销售人员蔡先生向记者无奈地说道。
据蔡先生向记者介绍，现在还有几套尾房在销售，但是基本上都在做已经签约的购房者的业务。 “如果有兴趣的话，你可以留下电话方式，原本3月有可能会推新房源，但是估计会推后。 ”蔡先生如是说。
该楼盘推盘延后并不是一个特例。在楼市新政后，众多楼盘都选择了推迟开盘。来自搜房网数据监控中心统计，春节长假后，上海约有16个住宅项目延迟开盘。如东外滩壹号、静安豪景苑等项目原预计春节后开盘，现将开盘时间延迟至3月份；中冶祥腾宝月花园、逸流公寓二期等项目原预计2月开盘，现在售楼处则称开盘时间待定。
进入2011年以后，上海楼市出现了一定程度的降温，尤其是供应方面出现 “腰斩”，1月商品住宅新增供应面积仅52.9万平方米，环比上月减少了近7成。截至2月12日，2月份上海住宅市场预计仅有15个项目入市，与1月份35个最终开盘量相比缩减了57%。
过年期间，楼市本就相对冷淡，再加上2011年头两个月新国八条、房产税相继出台，同时加息、公积金贷款利率上调也突然来袭，在政策调控不断升级的压力下，上海楼市跌入“冰点”。网上房地产数据显示，2月2日至8日，上海市商品住宅成交仅23套，总计成交面积2337平方米，为近6年春节楼市第二低。这样的成交量同比2009年152套、1.6万平方米的交易量，缩减幅度超过八成。而在春节后的首个周末，两天的一手房成交量均为突破300套，楼市进入速冻期。
资金链日益紧张
项目的预售款是开发商最主要的资金来源，当成交量出现持续下跌，开发商资金链将会更多倚重于银行的信贷额度。
但是春节后，银行的信贷额度仍然没有“开闸”，部分商业银行为控制房地产开发贷款，大幅提高贷款利率上浮幅度。其中，对重点客户尽可能提高贷款利率，总行级优质高端客户，贷款利率不能低于同期基准利率；分行级重点客户在基准利率基础上上浮10%；一般客户则上浮15%-20%。除了利率上浮外，银行对房地产开发贷款的审核也日趋严格，有个别股份制银行已停发新增开发贷款。这意味着，开发商只有还清存量部分，才能获得新的开发贷款额度。
开发商的资金链主要由三驾马车构成：销售回款、银行贷款以及自筹资金。当银行贷款肯定收缩，而销售回款在政策冲击下成交量出现大跳水的情况下，再加上其他不明朗因素增多，开发商只能更多地依赖自筹资金。但是如果没有及时地“输血”，资金链势必成为开发商们无法回避的问题。据Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。
开发商“现金为王”
经济学家马光远更是在央视 《今日观察》节目中大胆预测，目前135家上市公司的负现金流是1000多亿元，考虑到叠加效应，整个资金缺口在5000-6000亿元左右。随着调控的日益深入，开发商的资金链问题正在被日益放大。
马光远的一番言论立刻遭到了素有地产大炮之称的任志强的反驳。他指出开发商去年到位资金七万多亿，才投资了四万多亿。咋就没钱了呢?SOHO中国董事长潘石屹也在微博中表示，开发商自有资金与2009年相比相当充裕，除了一些比较弱小的开发商之外，一般开发商的日子都好过。有钱壮胆，开发商的信心十足，无论是对拿地还是对今年的销售额都很有信心。信心很重要，在经济危机时期，“信心比黄金更重要”。
但潘石屹也坦言，经济虚假繁荣，泡沫时期，过强的信心也容易犯错误。“实际上对于我们这样的中大型开发商来说，已习惯为调控预留资金空间，而需要流动资金的地产商也有相应的信托支撑，但是我们也不能一年吃老本吧。”一位房企的销售总监向记者如是说。“现在看2月销售回款肯定大幅度下跌，如果政策一直压下去，我们倒是没有问题，账上资金充裕，但是如果是一些小的开发商公司，最多半年资金问题立马显现。”该销售总监向记者说道。因此他表示，不能一味地认为自己有钱可以扛过去，如果没有一点实际有效的应对方式，基本上会很危险。
而易居中国CEO周忻就用一句话概括开发商应对之道：“快卖房、缓开工、不拿地，现金为王。 ”
降还是不降这是门艺术
如果现金流紧张撑不住的企业势必开始降价，或者有些出于企业战略考虑，全面降价。部分业内人士也指出，本次调控会不会出现品牌房企出于企业战略考虑率先降价有待观察，但企业管理不善、现金流不够充沛的企业将会首先受到冲击。但是开发商却认为，降还是不降，这是门艺术。 “用得好，事半功倍，用不好，事倍功半。 ”
据搜房网数据监控中心截至2月12日统计，春节后上海楼市打折优惠项目将近120个，与去年国庆、五一等假期楼市出现火爆的情形截然相反，春节假期楼市关注度下降，进入短暂淡季。如今年春节上海约有9个住宅项目送出“春节好礼”，其中有2个项目优惠在假期结束后已经截止，另外7个则将延续到元宵节或一直持续到2月底，但是却一直呈现低迷的成交量。
“购房者都是追涨的，如果你降了，房子不一定卖得出去。 ”一位楼盘销售经理向记者说道。“现在实际上买卖双方都在观望。我感觉这次调控下，降价根本没有用，越降价可能越没人买。现在我们讨论的都是如何让刚需客能够有效规避一些房产税和楼市新政的壁垒。 ”该销售经理说道。他透露，现在公司有可能推出一些送面积的活动，让刚需购房人群能够规避一些房产税的问题，同时又可以缓解首套利率零优惠的尴尬。 “实际上，这种情况在早前开发商就有使用过。一套建筑99平方米的房子，有些使用面积可以改为160平方米。再加上与周边同等的价格，势必会吸引部分购房者的目光。”中房信分析师薛建雄向记者说道。在他看来，目前市场中刚性需求仍在，在此背景下，如何让市场中有限的刚性需求吸引过来，才是开发商近期的焦点。“现在立马降价可能性不大，市场还有一段博弈期。 ”
与120个楼盘打折促销不同的是，沪上部分楼盘也出现了试探性涨价，一些楼盘每平米的涨幅为200元—300元不等。薛建雄认为，这应该是开发商在严厉政策下的一种‘试水’的反应。在观望情绪较浓的情况下，通过反向提价试探市民的购买力，从而调整全年的销售节奏。而上海易居研究院综合研究部部长杨红旭则预计上半年楼市将比较低迷，成交量比去年下半年有所下滑，促销楼盘会迅速增多；下半年成交量将出现反弹，表现好于上半年，随着买气的回升，促销幅度可能会减小。
