历时6年，陆家嘴集团(600663.SH)终于完成了由土地运营商向城市运营商的转型，而这一转型，将主要通过营收模式的根本变化来实现。
租赁收入逾两成
陆家嘴对外表示，2011年的营收模式将发生根本性改变，从以土地批租收入为主转变为以长期资产管理收入和短期资产出售收入并重的模式。
根据正略钧策咨询顾问刘争介绍，早在2004年，陆家嘴就开始探求主营业务的战略转型之路，从单纯的土地批租逐步转向甲级写字楼、综合性商业中心、国际化展览场馆、都市研发楼宇、国际住宅社区等的开发建设和持有经营等。
2010年，陆家嘴共实现营业收入约27.54亿元，其中房地产租赁的收入约占7.03亿元，占总收入的21%。而在2004年，陆家嘴经营物业租赁收入仅为7241万元，短短6年时间，增幅约为1000%。
在易居研究院企业研究中心总监周建成看来，陆家嘴的转型较为成功，已经由传统意义上的城投公司转型为商业地产运营商。
目前，陆家嘴持有在营物业面积约为91万平方米，权益面积约为74万平方米。其中长期经营状态的甲级写字楼6栋，全部位于陆家嘴中心区，总建筑面积约为29.14万平方米，2010年实现租金收入2.9264亿元。
投入持有型物业
坐拥浦东陆家嘴区域大量土地的陆家嘴，随着2010年中石化塘东地块的结算，完成了最后一单土地批租业务，告别土地批租时代，转向商业地产发展和城市运营。
周建成分析，陆家嘴本质上是属于以一级土地开发为主营业务的地方城投类公司。陆家嘴的发展有时间机遇，成立最初除了有管理层给予的优惠条件，还有成片的可开发利用土地。随着土地市场机制的透明和完善，过去的土地操作模式已经不再适应新的形势，面临更多的金融风险和不确定性，这就逼迫陆家嘴必须去突破土地资源瓶颈。
周建成表示，一级土地开发的收益形状属于脉冲式，忽高忽低，而资本市场对企业营收的要求则是稳定的线状和可持续性，持有型商业物业的收益形状恰恰满足这些要求。
此外，新聚仁副总经理吴冬认为，土地批租是对土地的粗放式加工，只是可以短时间将资源转化为价值实现。而未来的房地产市场，没有核心产品、品牌为企业提供溢价，企业的发展难以长久。
截至2010年年底，陆家嘴土地储备规模约为71.12万平方米，其中上海地区约为51.82万平方米，而位于陆家嘴金融贸易区区域内的土地面积为33.43万平方米。
中金公司研究员白宏炜分析，从长远看，公司正由过去的陆家嘴地区土地批租商转型为上海核心地段商业物业经营商，盈利结构中，租金收入贡献将呈稳步提升趋势。
天相投资研究员石磊认为，陆家嘴控股股东陆家嘴集团，开始注重金融及旅游业务的投资，是上海迪士尼旅游度假区中方控股股东——申迪集团的第一大股东，能够为上市公司带来一些商业机会。
