对上海楼市而言，暴风雨或许即将来临。
尽管房产税仍未出台，但多数市场观察人士已认定，楼市全面降价潮一触即发，房价已进入下滑通道。
与以往“涨，还是跌?”的判断不同，如今许多人关注的是“跌，究竟跌多少?”
而越来越多的开发商认识到，“要想卖得好，只有降价”。
上周，一家开发商的周例会开了9个小时，最后得出的结果是“通过送面积、送装修，新楼盘开出的价格只要不比前期楼盘低，就可以了。”
在楼市中，相对悲观的预测者分析，房价将在未来18个月没有起色，跌幅可能超过30％。而乐观的预测者则认为，如果房产税政策不太严厉，房价将被压制6个月。
上半年房价“先扬后抑”
家住中原地区的张先生，两个月前在宝山预购了一套商品房，现已退订，不惜损失了一笔违约金。张先生表示，上半年眼看房价“水涨船高”，于是和家人合计后，便“跟风”买房。没想到5月以后，上海的房价明显“降温”，让他措手不及。张先生说：“现在的房价，让人看不懂。”
申城房价确实“看不懂”，上海中原地产研究咨询部的数据显示，上半年本市商品住宅成交均价20983元/平方米，与去年同比大涨50.31％。可4月新政出台两个月后，6月房价“紧急迫降”。德佑高端地产的指数显示，6月上海商品房成交均价环比上月急跌13.9％，均价跌破2万元/平方米，重新回到2009年年底水平。
不过，市中心的购房者依然反映，无论是新推楼盘，还是市场上的二手房，感觉“价格没动”。某中介工作人员透露，6月市中心的二手房，定价都已比年初降低了约一成，而最终成交价，可能比挂牌价还低。
其实，部分市中心新推楼盘，在6月已卖出“新政价”。位于卢湾区的华丽家族汇景天地，报价7万/平方米，上周成交17套，实际成交均价仅49472元/平方米，较报价就低了29％。
本次降价最先影响的区域，主要集中在外环外等外围区域，而对市中心的影响尚未完全释放。德佑地产的专业人士认为，外围区域房产支撑房价的基本条件相对较差，而房源相比市中心又相对充足，加上部分区域房源集中了较多的投资客，在新政的刺激下，投资客抛售的意愿强烈，价格松动的幅度较大。
楼市销售量“随价波动”
上半年房价“节节高”，造成销量“触底”。中原地产的数据显示，上半年上海新增商品住宅供应量为443.48万平方米，比去年同期下降两成;成交量为361.4万平方米，创5年来最低值，比去年同期下降六成，比2008年下降三成。供求比为1.23：1，供求“倒挂”自2006年以来第二次出现。
面对销量下降和6月的“降价风波”，许多开发商都出招应对，采取更灵活的销售手段。恒大在5月初即宣布全面8.5折降价，6月份绿地、万科、保利等大型房企开始“实打实”地打折促销。
价格调整楼盘从“零零散散”到“遍地开花”，但调整幅度普遍在15％以下，多数为5％以内的小幅优惠。整体市场的每周价格振幅较窄，呈高位持稳态势，交易回暖仅集中在个别深度降价楼盘。
但在各种灵活销售手段的作用下，6月楼市销量确有“起色”。德佑地产的数据显示，6月本市商品住宅成交面积为42万平方米，环比5月增加了35％，但仍处于历史低位，仅与2008年最低的9月、10月相当。中原地产的专家表示，6月份上海一手商品住宅交易量略有提升，但二手房交易量继续走平，市场仍处于新政过后的持续“冷淡期”。
销量惨淡直接影响了本市的中介企业，6月上海有数千家中介门店“零成交”，大批业务员只能拿到1000多元的底薪，松江区九亭大街等区域的中介，去年房价“火”的时候纷纷冒出来，如今大多人去楼空。
下半年不可预测因素多
下半年第一周，楼市开出了“低位供需平衡”盘，中国房产信息集团的最新数据显示，上周本市共有5个楼盘推出12.3万平方米的新房源，环比减少了35.6％。供应量在连续低位上涨了3周之后出现回落。相关人士认为，这是一些开发商为了“冲刺”上半年业绩所做的“最后一搏”，所开的价格也比较实惠，带动了上周成交环比上升26.8％。
但是，仅凭这下半年的楼市“头阵”，还很难判断未来的走势。多数业内人士直言，今年市场很“妖”，表现出了众多不可预测的因素。德佑地产的蒋旭认为，一是国际因素，人民币升值和国际多币种贬值的国际金融环境;二是行业因素，“悬而未决”的房产税，何时出台以及如何出台，依旧是谜。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，买卖双方的博弈格局会随着时间发生转换。在保持现有政策环境的情况下，当前部分企业领头降价现象有望在第三季度加深分化。存在资金压力的企业，将以更加主动的价格定位，来实现一定量的资金回笼，而不是把某一价格定位贯穿于项目始终，“边走边看”仍会是稳妥且从众的营销模式。四季度的市场局面可能会更加明朗，价格幅度有可能突破到20％到30％，交易量也有望随之回暖。
方方地产的数据显示，目前多数开发商仍以捂盘和停工缓建措施，来对应政策调控，但这也会导致大量的需求被积压，给下半年楼市造成极大的不确定性。
上海二手房指数办公室认为，新政满两个月后，买卖双方观望情绪愈发浓厚，且价格走势差距拉大，下行通道确立。在2008年政策调控后，上海二手房指数在历经22个月上涨后，于当年4月首次下跌0.46％。随后连续下跌7个月后才反弹，一路高涨至今年5月，连续15个月才转向。
从当前的市场氛围和决策层调控的强硬之势来看，成交量持续萎缩成必然，房价反弹难以预测。
【焦点关注】
申城多数人期望房价下跌
近期的各种楼市调查显示，申城购房者看空下半年楼市的情绪比较明显。
搜狐焦点网的调查显示，67％的受访者认为房价未来会进入下行空间，继续观望，近期不做购买决策。22％的受访者认为房价不会真正下行，遇到合适房源要果断出手。只有11％的受访者认为房价中长期会继续上涨，买房依然是最好的保值措施。
据搜房网调查数据显示，58.76％的受访者看跌下半年楼市发展，只有2.26％的受访者持相反意见，看涨下半年楼市。有3.95％的受访者认为下半年或先涨后跌，政策对房价起到一定遏制作用。15.25％的受访者表示下半年房价或先跌后涨，市场将现报复性反弹。另外，有近19.77％的受访者认为，房价或保持平稳，进入僵持状态。
在降价预期方面，新浪乐居调查显示，九成以上的受访者认为房价下降30％时才会让市场回归理性，只有少部分人能接受价格下跌10％到20％，而这30％降价预期远远高于现在市场上的一些降价促销力度。
搜狐焦点网也进行了“房价下跌多少才考虑迅速出手买房”的调查，43％的受访者选择了下跌30％，有30％的受访者选择了下跌50％以上。认为房价下跌10％和18％的受访者仅占10％和18％。由此可见，多数人依然期望房价能有更大幅度的调整。
从房东的角度来看，受新政及房产税传闻的影响，多数房东已经做好降价的准备，新浪乐居的调查显示，有22.7％的受访者认为他们只愿意将房源降低10％出售，也有16.9％的受访者接受房价下跌20％，不过有六成受访者能接受30％的降价。
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二手房指数拐点已确立
今年6月，本市二手房价格指数为2565点，较上月下跌17点，环比下跌0.68％，这是本市二手房价格指数自去年3月以来的首次回落。上海二手房指数办公室认为，新政满两个月后，买卖双方观望情绪愈发浓厚，二手房指数拐点已确立。
本轮新政出台后，二手房市场出现了抛盘量大增的现象。由于预期利空，大量二手房业主选择“落袋为安”策略以避风险。不过市场接盘热情不高，从成交量萎缩到房价下跌，时间并不长，下跌区域由外环向内环延伸。
从跌势来看，外环外房价跌幅相当于内环内的3倍多。统计显示，在本轮调控中，市中心房源总体表现出微弱的“抗跌性”，在三环区域中下跌最少。今年6月，黄浦、长宁二手房平均下跌0.52％，徐汇下跌0.28％，卢湾、静安还略涨0.12％和0.11％。而外围区域，随着新建项目纷纷采取低开或促销策略，二手房失去价格支撑，价格调整也较为明显。6月份宝山和松江靠近市区区域二手房分别下跌1.54％和1.15％;嘉定靠近市区区域部分房源降幅达15％;奉贤南桥新城下跌0.64％。
投资客“扎堆”的板块领跌。21世纪不动产上海区域的监测显示，投资客较为集中的长宁古北、徐汇中心、南静安、川沙“迪士尼”等板块，投资客抛盘量占到了新增挂牌的六成以上，成交均价已较新政前高点滑落10％-20％。如川沙板块的江镇、施湾去年底受迪士尼题材影响，累积了一群投资客，目前该区域成交均价都有所回落。
