2010年的楼市是货真价实的“调控市”。从年头到年尾，包括税收、信贷等在内的多类政策均一步步走向“更严格”。尤其是三套房停贷和“限购令”的出台，更是把政策影响市场的方向演绎得极为透彻。而伴随着政策一波又一波的出击，市场在与不断刷新的新政博弈中调整步伐。
信贷：
二套房贷收紧，三套房停贷
[年度回放]
1月10日，国务院办公厅明确，二套房贷首付不得低于40%。
4月14日，“新国四条”出台，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
4月17日，国务院下发文件明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
7月14日，住建部、人民银行、银监会联合下发的通知明确，二套房贷实行“认房、认贷、认调查”的标准。
9月29日，央行、银监会联合发布《通知》规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
[市场反应]
部分购房者被迫违约退房
4月中旬，二套房贷首付5成的政策一落地便在买方阵营引起强烈反应。其中，最主要的现象就是退房的出现和增加。数据显示，在4月份下半月与凯盛经略合作的中介或由该公司接触的二手房交易中，2成以上购房者要求退房。其中，半数以上违约案例为交付意向金后违约，也有一小部分人在签订交易合同后，因补不齐新增的一成首付要求而被迫违约。
在接下来出台的二套房认定标准和三套房停贷政策落实后，曾有过贷款记录，或在父母购买的物业产权上登记名字的成年子女被划归到二套房或三套房范畴，扩大了贷款受阻人群的范围。不少“被三套”的购房者由于无法一次性付清所有房款也只能放弃购房计划，并不得不支付或多或少的违约金，个别购房者违约金额甚至达到交易总价的3%。受此影响，浦东陆家嘴、长宁中山公园等板块置换需求买家明显减少。
◆短评：毫无疑问，信贷政策是2010年全年最有力的调控手段之一。但它在有效打击了投机和投资性购房需求的同时，也不可避免地误伤了一部分刚性自住需求。购房者为免遭“被迫违约”的尴尬局面，在调查清楚自身的贷款能力后再签约是非常有必要的。
限购：
其实是温和的
[年度回放]
10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控、加快推进住房保障工作的若干意见》。意见规定，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
11月中旬，住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
[市场反应]
小户型“称王”时代终结
对自住买家而言，限购令是个宽松温和的信息。长期以来，小户型在二手房市场中扮演着颇为风光的角色。因总价低，这类房源颇受经济实力较弱的刚需购房者青睐，其单价也因此要比同一小区大户型物业高出一截。“限购令”出台后，为把当前唯一一次购房机会充分利用，自住需求购房者努力追求“一步到位”，甚至临时放弃已经选好的小户型房源，市场交易热点开始向两房或者小三房转移。
在刚需购房者和改善型购房者同时“争抢”的背景下，大中户型房源的供应量开始迅速减少，甚至在个别热门板块出现大户型难求的稀缺程度，进而在全市二手房整体市场挂牌量飙升的大背景下形成了一道独特的“风景”。
◆短评：首次置业者要实现“一步到位”式购房并不容易：一方面想买较大的房子，另一方面短期内恐怕又难以筹措多出来的购房成本。这让不少预算紧张的购房者无奈只能暂时放弃置业打算。业内人士分析，“限购令”不会永远延续下去，对于预算紧张的购房者而言，梯度消费仍然行得通。
税收：
契税优惠门槛提高 个税减免优惠取消
[年度回放]
3月9日，财政部、国家税务总局联合下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。 《通知》明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，规定对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，将按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
[市场反应]
卖家逆市跳价换取利润空间
相对而言，税收政策的调整对中低端自住市场的影响更大。根据当时信义房屋所做的一份调查显示，24%的购房者表示，契税等税收政策的调整是阻碍他们出手的重要原因。其中，首次置业者占据了绝大多数。在房东阵营，个税减免优惠政策取消后，不少人迅速采取跳价方式扩大利润，以抵消优惠政策取消所带来的损失，这也是淡市出现跳价现象的重要原因。
此外，一些置换型房东因出售意愿迫切，因此往往能够接受买方提出的小幅议价空间。但个税优惠取消后，房东对价格的态度开始变得非常坚持。即便买家提出的议价幅度只有1万-2万元，置换型房东也大多不会接受。
◆短评：对于房东和购房者而言，税费政策的变更本质上影响着卖房的收入和买房的成本，因此颇受关注。不少置换型房东的改善购房预算非常紧张，因此价格转换的余地非常小。优惠政策取消后，房东也就少了一份个税返还的“收入”。政策本身是不可变的，要实现预期的收入，卖家只好把目光投向买家盘子里的“蛋糕”，提高房屋价格。
