进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监督，保证符合条件的家庭受益。
———摘自《政府工作报告》
保障性住房建设在“十二五”开局之年被提升到了前所未有的高度。“政府下了决心，民众有了期盼，但要实现目标仍需闯过多道关卡，有决心更要有办法。”在连日来的审议和讨论中，许多代表委员不约而同地提出，保障性住房建设不能单靠政府的决心，政府更应对现有政策进行创新，建立多渠道资金筹集机制。
直面困境：资金捉襟见肘建设动力不足
今年，我国将要开工建设1000万套保障房，相当于去年全年商品房总销量。据测算，完成这一目标需投资约1.3万亿元，相当于去年全社会固定资产投资总额的1/20。与去年实际开工的580万套保障性住房相比，今年的任务大幅增加了72%。
“按照中央政府此轮房产调控的要求，保障性住房的重点是发展公共租赁住房。可由于公共租赁房建设一次性投入大，资金占用周期长，投资回报率低，导致资金压力很大。”全国政协委员、唐山市政协副主席沈瑾说，大幅度增加保障房投入，地方政府要拿出更多的配套资金，他在调研中发现，不少地方政府缺乏建设公租房的动力，开发商则因为保障房利润率不足缺乏积极性。
银行也有担忧。由于土地出让净收益是公租房的主要资金来源，而土地出让收入受土地供应总量和房地产市场变化影响较大，具有不确定性，与公共租赁房需要的长期稳定资金来源不匹配。“土地出让收益中应有多大比例投入保障房建设，也缺乏刚性的明确规定。”沈瑾认为，目前公租房建设处于初期阶段，各地普遍由政府搭建平台来做，还款来源相对比较确定。但在地方财力有限的情况下，如何形成持续的还款及融资模式，成为公租房建设面临的考验。
破解之策：拓渠道需政策性融资安排
“要建立符合中国实际的住房保障制度，必须作出一系列的政策性融资安排。”沈瑾认为，目前应及早确立保障房建设资金的长效解决机制。在保障房金融创新方面，应通盘考虑银行、开发商各方的利润需求。通过政府的政策配合，建立一套“政府优惠政策支持、社会资金投入”的良性投资运转机制。
在他看来，最理想的局面是将社会资金直接引入保障房建设。“但在起步初期需要政府资助，在让保障房产生可持续性收益后，自然会对投资者构成较强的吸引力。”他建议，由政府提供制度保障，营造利于吸引保障房投资的政策环境；企业则提供建设、运营保障房资金和技术解决方案，真正成为保障房建设的“市场主体”。
他还建议，国家应考虑建立保障性住房的担保基金，以调动银行信贷参与保障房建设的积极性。“基金可由中央和地方财政共同出资设立，保障房投资建设方向银行贷款时，基金按一定比例进行担保。”
创新尝试：社保基金首涉，200亿基金待批
就在各地为如何拓展保障房建设资金渠道而发愁之时，南京却从全国社保基金理事会获得了30亿元的贷款。今年2月26日，全国社保基金理事会宣布，将向南京市保障房建设发展有限公司发放30亿元的信托贷款，用于该市4个保障房项目的建设，期限35个月，利率6.05%。
对社保基金的这次尝试，全国社保基金理事会副理事长王忠民表示，目前全国社保基金会已在多地调研，将陆续投资更多的保障房建设。不过，由于社保基金对收益要求不高，但对安全性要求非常高，几乎要求零风险，此次首涉保障性住房，社保基金并未选择直接投资，而是选择了安全性更高的信托贷款。
与此同时，全国工商联房地产商会也有了一项公租房基金方案。根据该方案，公租房基金规模将在200亿元左右。目前方案国务院已交发改委和住建部督办，正在等待批复。
全国工商联房地产商会拟主导设立的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”，采取股份公司制设立，由建银精瑞及有志于保障房建设的开发商作为基金发起人与管理人，向社会合格投资者募集资金，设立有限责任制项目公司，投资建设公租房。
该商会表示，希望能从土地、金融和财税三方面获得优惠政策的支持。设立公租房基金，可以引进民间资金，包括保险资金、信托资金，同时引导一大批具有丰富房地产开发、运营经验的房地产企业投身保障性住房建设。
保险资金参与公租房建设
解决财政投入的可持续性，全国政协常委郑惠强建议：
公共租赁房作为保障性住房体系的重要组成部分，近年来日益受到政府及社会各界的高度重视。但公共租赁房由谁建、如何建、怎么管，特别是土地、资金从哪里来，都是摆在政府面前的难题。今年全国“两会”，全国政协常委、民盟中央副主席、同济大学副校长郑惠强在提交的大会发言中建议，政府应允许保险资金进入公共租赁房建设领域。
目前，国内各省市的公共租赁房主要由政府出资建设，市场化程度较低，对政府财力投入的充足性和运行的可持续性提出了严峻考验。郑惠强认为，保险资金(包括养老基金、企业年金等)有巨额、长线、稳定等特点，可通过完善法律、政策引导、税收优惠等途径，推进保险资金参与公共租赁房建设和运营。
然而根据2010年9月中国保监会发布的《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金投资不动产必须遵从“三不准”原则，即不准投资或销售商业住宅；不准直接从事房地产开发建设；不准投资设立房地产开发公司。据此规定，保险资金理论上不被允许介入公共租赁房。
郑惠强建议，监管机构可适当调整《办法》，允许保险资金通过定向募集等方式参与公共租赁房建设；或由政府成立保障性住房投资建设公司，负责项目的运作，并通过发债融得保险资金；或允许保险资金购买政府建设的、有优惠政策支持的、政府承诺担保和回购的公共租赁房，通过出租获取长期、稳定的收益。
保障房产业化才有生命力
全国政协委员、中国城建董事长于炼认为
“保障房建设是政府保障和改善民生的重要任务，但要让其具有生命力，应该将它作为一个产业来打造，其产业定位为基本公共服务产业。”谈及如何实现保障性住房可持续发展时，全国政协委员、中国城建董事长于炼的观点十分明确。
保障房建设需要大量资金，政府大包大揽很容易成为财政的负担。他认为，健康的保障性住房体系建设必须走产业化之路，通过产业立法确立用地优先保障机制，优先满足保障房建设，同时解决资源配套投入问题。
他建议，在每个城市都设立一家公共房屋公司，由这家公司承担城市内所有保障房的建设。公司遵循政府主导、企业运作的原则，这样其资金就可采取发债或是向银行融资的方式获得。
“只要走产业化发展道路，保障房的建设资金不是问题。”
