摩根士丹利于2006年收购的陆家嘴中央公寓项目已经成功转手。近日，DTZ戴德梁行发布二季度市场报告指出，国外投资者在今年二季度中不断买卖物业，摩根士丹利已经以人民币14.09亿元(约2.06亿美元)的总价将其陆家嘴中央公寓项目出售给摩根大通。
大摩持有4年后整体出售
陆家嘴中央公寓位于浦东世纪公园西侧，上海科技馆南侧，西望杨高南路，东面跨过锦绣路便是世纪公园，北面正对逸飞创意街，与上海科技馆隔张家浜相望，步行至轨道交通二号线科技馆站的时间仅在5分钟左右，到世纪公园站的步行时间则需要15分钟左右，地段优越。
2006年4月中下旬，刚刚宣布设立上海分公司的摩根士丹利做成了“落沪”后的第一单生意，购买了陆家嘴中央公寓中的一整栋楼，房源数量共计76套房，住宅面积约1.2万平方米，涉及金额约1.91亿元人民币。4月下旬，陆家嘴中央公寓的成交量再次突然放量，其中的三幢楼212套房源(建筑面积合计3.65万平方米)集中签约成交，且成交价格为低于其他住宅楼的14000元/平方米，粗略估算，这3幢住宅楼的成交金额约为5.11亿元。后经知情人士证实，此次正是摩根士丹利再接再厉，将陆家嘴中央公寓的3幢楼也纳入其收购范围。
据此，在当年4月中，摩根士丹利共计“吃”进了陆家嘴中央公寓4幢住宅楼，总面积在4.85万平方米左右，涉及总资金额大约在7.02亿元左右。在当年年底，大摩又将其收购的陆家嘴中央公寓以“上海新月”的名称对外招租，租客以在上海的世界500强企业中的外籍员工为主。
而从2008年下半年开始，上海市场上就开始风传摩根士丹利将手中拥有的多处物业进行抛售，其中就包括了陆家嘴中央公寓，但始终未能找到买家。直到近日，记者才获悉，这单交易已经成交，摩根大通通过收购项目公司100%股权的方式，以14.09亿元的总价从摩根士丹利手中接过了其持有的陆家嘴中央公寓项目，按照4.85万平方米的面积粗略估算，每平方米均价约为2.91万元。商报记者从上海中原网站上了解到，陆家嘴中央公寓次新房报价基本在3万-3.8万元/平方米，对比之下，摩根大通此次收购陆家嘴中央公寓略低于市场价格，但整栋交易获得一定折扣也属正常。
另据相关知情人士透露，此前，摩根士丹利的陆家嘴中央公寓项目一直作为服务式公寓对外出租，出租率大约为90%，按照位置、楼层、房型的不同，租金跨度较大，基本在1.6万-5万元/月。
华山夏都选择转售为组
在当前沪上高档住宅成交低迷之际，摩根士丹利将陆家嘴中央公寓项目整体出售，而同样是收购之后作为服务式公寓出租，摩根士丹利此前在对待华山夏都时，却作出了与陆家嘴中央公寓不同的选择。
2006年6月，摩根士丹利以7.58亿元的代价收购了华山夏都苑A栋的116套房源，同样作为服务式公寓对外出租。直到2008年下半年，大摩开始筹划将华山夏都苑A栋部分房源转租为售，但基于当时上海楼市整体疲软，华山夏都单套总价又要价千万，因此成交并不理想。进入2009年，上海高端公寓成交迅速进入上升通道，作为大势受益者之一，摩根士丹利推出的华山夏都那批可售房源(约占整栋楼的三成)已在二季度末售罄，成交价约在6万元/平方米左右。较之2006年大摩以2.8万元人民币/平方米的收购均价，目前成交均价已经有了132%的溢价。
而摩根士丹利的选择也正式拉开了2009年沪上高端服务式公寓转租为售的序幕，随着豪宅租金的下滑，继摩根士丹利之后，越来越多的大房东开始将手中的服务式公寓散卖，居高套现。
2009年5月，香港兴业国际将其位于华山路上的服务式公寓丁香御苑重新装修后转租为售，以散卖形式进入市场，不到1个月的时间，110套房源就已销售一空。
接下来的8月，嘉里华庭又推出了62套房源，网上报价(参考价)高达9万元/平方米，据了解，这部分住宅房源实际上是嘉里华庭二期的一幢住宅楼，原本一直作为服务式公寓对外出租，同样转租为售。而当年的11月，上海华亿科技也将其收购的城市酒店公寓转租为售，散卖价格为6.5万元/平方米左右。
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国外基金频繁出没上海楼市
DTZ戴德梁行还向记者指出，在第二季度中，国外投资者不断买卖物业，表现出十分主动的态势。据统计，截至6月10日，今年二季度，上海投资市场共完成18例主要交易(每笔交易金额大于1000万美元)，主要案例成交总金额达到150.1亿元人民币，较第一季度下降77.36%。其中，高端住宅和综合用途物业占据了二季度成交金额的大部分，分别为70.7亿元和68.38亿元。
戴德梁行方面认为，随着基金新一轮的投资开始，国外基金将在市场中更加活跃，商铺和住宅项目将会是他们的投资重点。
