根据市场传闻中的，可能已上报国务院的上海市‘新房产税’实施细则的修改方案中，都有一个很大的缺陷，即它已从原来的房产税变的面目全非了。它与世界上50多个国家实行的物业税几乎完全一样了。如果其实质仍是改头换面的“物业税”(就是一种新税种)，按法理上海市地方政府无权出台，仍应由全国人民代表大会审核通过。以下，我们从几方面进行比较分析。
(一)、房产税中居民是全免税的，而物业税则不同。
1986年国务院出台《中华人民共和国房产税暂行条例》，明确规定以下情况可以免税：(1)、国家机关、人民团体、军队自用的房产;(2)、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;(3)、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;(4)、个人所有非营业用的房产;(5)、经财政部批准免税的其他房产。显然，原房产税对于居民住房无论是第一第二还是第三套，只要是自住的，非工业、商业盈利性的，均是免征税的。但传闻中的上海新房产税除指定的第一第二套以外，其他每套都必须要交税，不能免。这一点就和国外的物业税一样了。
(二)、二者征收对象目标迥然不同。
1986年国务院关于房产税征收条例中，征收的对象是房产，笔者研究认为这里的对房产是土地上面建成的房子，就是那个“房壳”。它是会随着时间推移年年贬值折旧的。征收对象并未包括房产下面的土地。而各国的物业税是对房产及房产下所占用土地一起征税。后者征收范围要广的多，重的多。
请看当时的条例是这么规定的：房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％。人们一看就明白了。1986年中国的房地产市场非常平静，是基本不涨的。这里原值是指房产买进时的原价，比如是20万，扣除10％～30％是指住了5～10年的折旧，剩下的余值为14～18万，要对这一数据征税。
显然，国务院条例中征收的对象是指土地上的这个房产，“房壳”。很多人不知道，土地上面我们住的房子，“房壳”是在年年贬值折旧的。今天，你如果去招商银行、农业银行、工商银行做房屋抵押贷款，银行规定非常明确和强硬：2001年以后的新建房可以在评估后，按60％贷款;而八十、九十年代建的房子一律不可贷款。银行认为它们已经严重折旧，不值钱了;如果抵押贷款，银行会有风险，万一房子倒了、破损了、被台风地震弄塌了怎么办呢?
那么何以房地产年年涨呢?其实涨的就是房产下面这块地，上海经济发展迅速，七通一平，民航、火车、大巴、14条地铁轻轨开通，上海有500多所医院，近1000所中小学，几万家商店、大卖场、超市。上海的投资与生活环境越来越好，所以土地在年年升值涨价。世界各国征“物业税”都是连同房产及房产下面的土地一起征收的。
因此，房产税及物业税征收的对象，范围是相差很大的。但现在广为传播的上海房产税修改方案，没有一个提到的是对“原值扣除10％—30％的余值”征税，均传为按市值征税，如果确实是这样，那不就是成了物业税吗?
(三)、税负完全不同，房产税轻的多，物业税重的多，居民不堪重负。
根据上述(二)，人们可以看出二者税负一轻一重。按房产税1986年条例，一套九十年代买进的150m2的房子，当时上海市杨浦区市价仅为50万(每平米3000元左右);减去已住了15年的折旧30％，则只要对35万征税，税率为1.2％，即每年交4200元(这还仅仅是对商业工业房产征收的)。但如果按目前市价，此房价为300万，则0.8％税率每年需交2.4万，30年要交72万，这如何了得。即传闻中的上海方案中的新房产税实质上就是很重的物业税，对居民来讲要承担与物业税同样的税负，这是最关键的。这与物业税有何区别?
既然实际上和物业税没什么区别，它就是一种新税种，就应该是由全国人民代表大会审核才能通过。国家税务总局已表示过了，地方政府无权出台新税种。
(四)至于物业税，至今还有100多个国家是未开征的。我国的房地产涨的这么快，就是土地涨的快，动辄一块70亿、250亿地王，房价才下不来。人们出这么贵的价钱3万/m2，4万/m2买房，实际上已经交了很重的土地出让金。这么贵的房价中，土地使用费比重不少，这里不是已经包含了一定比例的物业税、房产税成分了吗?如果知道今天要征很重的物业税、房产税，当时还能拍出这么高的地价来吗?既然已交过这么重的土地使用金，再征物业税还合理吗?这里没有重复征税之嫌吗?
(五)对第三套房征房产税(即物业税)，这会对社会造成混乱，仍会有很多人家以“假离婚”来避税。此外，对上海乃至全国的房地产市场宏观经济会造成重大冲击和损害。对此要做好充分的思想准备。
(六)、此外，税收是一种规范性的硬约束。一调就是全国都调，是几十年的事，改也改不过来，故对此一定要慎之又慎。
(七)笔者坚决反对炒房地产，反对搞泡沫经济。但现在房产已经炒火了，泡沫经济已形成了，对它的化解应该是非常慎重的，应该用中药，要软着陆，不应鲁莽的捅泡沫。土地财政，货币供应量偏大，源头上问题不解决，就会压下葫芦起了瓢，造成大蒜、绿豆、黄金大涨;最担心的是以后会否殃及大米和面粉。大米和面粉如果一涨，通胀就真的到来了。
(八)建议在开征房产税(物业税)时，要大量召集各方人士，有房户、少房户、无房户、国内外专家学者等等开研讨会听证会，制定综合全面慎重的方案，综合治理房地产泡沫，千方百计避免日本20年经济萧条一幕在中国重演。
(九)、上海房产税(物业税)方案万众瞩目，真的贸然实施，有可能造成很多年的经济萧条(现房产交易的成交量已极小)，40多个产业受拖累，失业率增高，大批银行受损，坏账大增，地方政府七万亿负债无法偿还，几十万家乃至上百万家企业歇业倒闭。这样子老百姓吃饭就业怎么办?日本1989年捅泡沫，上调利率为6％，土地交易增值税增到30％，而后股市房产一泻千里，造成了很严重的后果：180家银行破产(占20％)，大学生找不到工作，日本至今还是严重的通胀(20年了)，政局不稳，换了十五个首相。他山之石，可以攻玉，邻居一幕，我国何以不千方百计的避免呢?
本周股市：在重压内外空前打击下(如农行IPO通过，A+H要募1100亿，唐山港要IPO);股市一直在2500点一带徘徊不下。几次欲下，都会被无形之手拉起。中国石油，招商银行一涨，大盘即止跌。中小盘，创业板再度活跃，有的创出新高。新股发行已经减少。很多人在此点位已不肯割肉了，认为无论是房地产股还是银行股都已有了长期投资价值。但关键还是看上海房产税方案是否通过：如通过，房地产大跌，银行房产都会跌，股市也会很差;如较严厉的房产税不通过、不出台，则股市有可能在此形成阶段性底部。
