银行放款速度慢，这已成为近期不少卖家和买家共同的烦恼。根据笔者从本市多家房产中介了解到的消息，由于信贷政策收紧及存款准备金率上调等众多因素影响，从今年1月份至今，多数银行放款周期均较去年大幅度延长。受此影响，部分存在置换需求的卖家因难以按时付足改善购房首付款而被迫违约。此外，交房环节也是近来上、下家纠纷的集中发生点。
对此，业内人士建议，为避免日后纠纷，当前买卖双方在签订房屋交易合同时，应就贷款环节予以特别关注，在交易周期的每个环节上尽量准备更为充裕的时间。而在交房相关条款方面，要以“放款后”为标准约定交房日期，不宜约定具体的交房时间。
部分交易放款周期或延长至3个月
“2月中旬我就已经交了相关的房屋产权抵押证，昨天问中介什么时候放款，中介支吾了半天告诉我有可能到6月份才能放款了。这也太夸张了吧。”“我1月30日过户的，目前银行也还没有放款。”
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近日，在不少购房论坛内，“放款速度慢”成为众多网友热议的话题。 21世纪不动产浦东三林店相关人士透露，目前，银行放款周期拉长已经成为一个比较普遍的现象。在其门店所涉及的交易中，部分房屋在春节前就已经过户，但至今仍没有放款。“银行方面给出的答复是4月中旬才有额度发放贷款，所以现在客户只能等着”，该人士表示。
汉宇地产七莘区域副总监褚拥军向笔者透露，按照去年的平均速度，如果交易在2月初达成，那么多数房东在3月底就能收到银行放款。但目前他们得到不少银行个贷人员的通知，表示银行要到5月份或6月份才能放款。“以往，把他证交给银行后，最多需要2周时间，贷款就会发放了。相比之下，目前的放款速度确实让人心焦”，合富置业上南分行经理范卓剑说。业内人士分析，不久前准备金率再次上调，绝大多数银行都要对可发放的房贷额度重新统计。 21世纪不动产相关人士也表示，经过最近一次的调整后，目前存款准备金率已经站上了19.5%的历史高位，部分前期信贷发放量过快的银行近期信贷额度非常紧张，因此导致放款周期拉长。
两类被迫违约纠纷凸显
在二手房交易流程中，不少购房者及房东对签约、贷款审批非常重视，却往往忽略了银行放款这一后期环节。而一旦该环节的发展过程与交易双方预期相差太远，就有可能导致上、下家发生纠纷。从笔者了解到的信息来看，近期因放贷周期延长而导致的纠纷主要有以下两类。
◆类型一：置换型卖家买房付款违约
案例：小李去年12月份底签订了售房合同，并在春节前相中了一套比较满意的大户型物业，签了买房合同。由于小李打算以原有住房的全部售房款用作改善购房的首付款，因此他根据第一次买房的经验，粗略估计了一个银行放款日期，并以此日期为基础，与自己的上家约定了付首付款的日期。考虑到自己付首付款的时间比较长，为免卖家违约，他还特意支付了15万元的大额定金。
春节过后，小李迟迟等不到银行放款。追问他的下家，下家也是无可奈何。更令他心忧的是，自己与上家约定的付首付款日期已经过去，且对方已经多番打电话催促，表示按照合同，小李须对此支付违约金。如果小李在3月底之前仍然无法筹足首付，房东将要解除合同。这意味着小李将要损失15万元的定金。心急如焚的他，只能到处找亲戚借钱筹措首付款。
根据相关资料，当前二手房市场中卖方大多数都存在改善购房需求。这一群体的资金实力往往相对较弱，在进行改善购房置业行动时对出售原有物业的房款依赖性较强。如果出售原有物业银行放款周期延长，那么房东就难以在预期的时间内取得全部房款，也就无法按照买房合同去支付改善型物业的首付等房款。
笔者从21世纪不动产浦东三林店了解到，近期此类案例并不少见。其中，部分大户型卖家能够体谅置换型购房者(也即小户型卖家)，可以适当放宽付款期限，但也有一部分急需要房款的房东坚持追究下家的违约责任。这类房东大多也存在改善购房需求。在此情况下，置换型购房者如果不能临时筹足款项，便只能支付违约金，并有可能损失定金被迫解除合同。
◆类型二：遭遇交房的烦恼
案例：梅先生最近被一档连环交房纠纷烦得够呛。今年1月份，他卖出了手头唯一一套住房，买家是一名首次购房者。同时，梅先生又签订了买房合同。因为不想以租房形式避免卖房买房之间的短暂空当期，梅先生和自己的上家约好，付足首付款之后上家即交房，梅先生须支付给其相当于市场价的一个月租金。
眼看着自己出售的房屋交房日期快到了，但是银行迟迟没有放款。梅先生无法筹足首付款，因此不能提前入住新居，也就不能按时交房。另一方面，自己的下家明确表示租约将到期，必须按时交房入住进来。临时找短租房太难，不搬家又违反合同条款，梅先生左右为难。
交房是二手房买卖最后一个环节。通常，交房日期会在合同中有所体现，上下家都会按照这一日期来安排自己搬家的计划。如首次购房者开始着手解除租约，上家打包行李寻找新的住处等。由于寻求短租房难度较大，因此多数首次购房者和改善型购房者都希望新旧住处“无缝对接”。但近期银行放款周期延长无疑打乱了不少购房者和卖房者的搬家计划。以上述案例中的梅先生为例，根据合同条款，他必须在交房日当前搬走。在此前提下，如果不能尽快筹足首付款搬进改善型物业，不仅意味着自己需要迫切寻找短租房多支出房租，短短几个月内连续搬家对其精力和时间而言也是一个“挑战”。
留心三大合同细节
放款周期的普遍延长令一次性付款买家更受欢迎。根据21世纪不动产浦东三林店相关人士透露，如果遇到可以全款买房的购房者，部分房东可以作出2%左右的降价幅度，但对于按揭付款的购房者则“一分钱也不降”。不过，从实际情况来看，尽管当前交易的房源标的较小，但主力市场需求，即刚需购房者的资金实力较为薄弱，因此能够全额付款的购房者只有2成左右。
因此，业内人士建议，置换型卖房者不必太过执著寻找一次性付款买家。即便下家以按揭形式付款，只要交易合同细节完善就能把纠纷挡在门外。具体而言，当前置换型卖家签定交易合同时应该注意三个细节。
1.签订改善购房合同时留足付款时间。如果除了卖房之外没有其它筹款途径，置换型购房者最好把付款的时间尽量延长。因为自身出售原有物业时所得款项也大多以定金、首付、贷款、尾款等多个形式和环节交付，因此最好能够说服自身的上家接受分期支付首付款。
2.交房日期以“款到”为准。以往，交易双方约定交房时期时通常会约定一个确切的交房日期，如“在××日之前交房”。但在当前付款时间较长且不确定的情况下，为免交房纠纷，交易双方最好约定银行放款后再交房，而不要约定一个具体的时间。
3.谨慎约定违约责任。不论是卖房环节还是买房环节，置换购房者都应当谨慎估计审批贷款、放款等环节的不确定性因素。在不能肯定是否能按时交纳首付款，或者是按时交房的情况下，置换购房者要在合同中争取尽量多的弹性操作空间。
另外，据了解，目前各银行的放款时间并不统一，仍有少数银行可以维持以往较快的放款进度。因此建议购房者在贷款之前先询问银行是否有额度放款，及何时才有额度放款，多找几家银行作比较之后再制订贷款方案。
