在经历了一段低迷期后，上海商品住宅市场供需终于呈现出一定的复苏迹象。中国房产信息集团CRIC的最新数据显示，上海3月商品住宅开盘项目共有44个，供应面积109万平方米，环比2月的40万平方米增长173%，且在3月下旬供应爆发期间，出现单周商品住宅供应面积超过40万平方米的情况。有专家预计，由于3月下旬供应的井喷，4月开始商品住宅成交量也会受到拉动。
今年首轮供应高峰来临
中国房产信息集团分析师指出，商品住宅周供应高于40万平方米以上的情况在去年全年也只出现过5次，分别是在市场相对较热的4月、8月、9月和12月。经过多周的供应放量，目前上海商品住宅周供应量已接近年前供应最高水平，成为2011年以来周供应的最高水平。
近期商品住宅供应以宝山、浦东、闵行等外郊、郊环外的项目为主，这部分项目的价格相对较低，大都属于刚需产品，预计可以对未来的成交造成拉动。网上房地产显示，3月下旬的集中推盘期内，多个新盘供应量相对较大。其中，位于松江泗泾板块的同润山河小城，该盘3月21日推出580套住宅，总面积5万余平方米;奉贤海湾板块的世茂海滨馨苑3月26日推出395套住宅，总面积3万余平方米，报价约在8500—11100元/平方米;闵行江川路板块的合生城邦城3月26日推出456套住宅，总面积4万余平方米。
中房信分析师指出，集中推盘说明开发商已经有了良好的客户积累，市场的买气正在进一步汇聚。但是由于目前首付要求高，贷款限制等原因，导致销售签约较慢，因此成交数据的体现将有两三周时间的滞后。在充足供应和市场买气的支撑下，周成交量预计将继续出现稳步回升的态势。
各价位段成交皆有复苏
供应量“井喷”的同时，上海住宅成交量也在大幅攀升，市场回暖迹象十分明显。从近几周的热销项目分析，均以前周新上市项目为主，说明新上市项目的热销助推了整体成交量的上升。
从近期热销项目来看，几乎涵盖了各价格段的项目，有成交均价在35000元/平方米以上的慧芝湖花园，单周成交就可达到百余套;有成交均价为28000元/平方米左右的圣骊河滨苑;有均价为13000元/平方米左右的保利湖畔阳光，该盘在3月21日至27日一周里成交134套，高居当周上海商品住宅成交面积排行榜首位。这些楼盘都呈现较好的销售业绩。再结合之前连续热销，均价高达7万余元的仁恒怡庭，不难发现，调控政策开始进入“消化”阶段，各层次的需求都有所复苏。
优惠范围和力度略有加大
在楼盘优惠方面，优惠楼盘的数量有了增加，多数新上市的项目以打折促销的名目来吸引有入市冲动的客户。从优惠、降价楼盘的区域分布来看，21世纪不动产上海区域市场中心发现其主要集中在金山、奉贤、嘉定、青浦4区，合计降价项目数约为50个，在总降价项目中占比近6成。
不过从优惠力度来看，实际降价超过10%的项目很少。除了新盘开盘的常规打折，就属一些尾盘打折最多。例如位于松江九亭的某楼盘，已在尾盘状态，所剩房源不多，目前报价在20000—21000元/平方米，在此基础上还可以再打98折。不过即使打了折扣，还是和去年年底的报价基本持平。相对来说，在尾盘中，个别别墅打折的力度幅度相对大一些，浦东某别墅一次性付款可享数十万元的优惠。
同策研究咨询中心主任夏宇指出，当前楼市调控政策基本已成常态化，开发商在3月份陆续推出优惠促销楼盘，使自2月以来一直处于低潮的住宅市场出现了一丝回暖的气息。由于刚性需求为目前住宅市场的成交主力，而新近开盘的项目越来越以迎合此类需求的小户型或低价盘为主，且优惠幅度加大，这促使部分购买力出手，且集中在少数热门楼盘。在优惠楼盘中，有近4成采用了常规打折的方式。大多数楼盘的折扣在9.7-9.8折左右。而房产税试点开征使不少购房者的置业成本上升，不少开发商也抓住这一点，打出“购房送房产税”的旗号吸引购房者的眼球。目前，开发商通过一些低总价楼盘的打折促销对市场进行试探，如果市场销售反应较好，不排除未来楼盘价格出现“低开高走”的局面。另一方面，开发商也希望通过一系列打折促销活动，打破自春节以来市场的冷淡气氛，为今年剩下的三个季度市场能有较好的表现积累人气。
成交均价大跌区域成交最旺
如今的市场对价格的敏感度正越来越高，由此一个现象引发了专家关注。成交均价下降越明显的环线区域，其成交量上升也越明显，如上海内环内、内中环、郊外环区域。
21世纪不动产上海区域市场中心数据显示，3月前27天全市郊外环区域新建商品住宅成交均价为1.10万元/平方米，较2月份大幅回落了20.3%。内中环、郊外环也分别有9.8%、2.7%的价格下浮。数据显示，这些价格下跌的区域的成交量普遍有所上升。今年3月份新建商品住宅累计成交套数为2661套，环比2月增加62.7%。其中，成交均价下降明显的内环内、内中环、郊外环，成交量均有90%以上的增幅。而价格提升最高的中外环房源成交量则仅提升19.3%、为各环间最低。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，该段时间内的价跌量涨，说明了市场潜在购买力依旧存在，只是在等待适时的入市时机。
对于购房者最关心的后市供应，同策分析师指出，4月预计有三十余个楼盘开盘，依旧以小户型、外环外、中低价位项目为主，嘉定新城、江桥、罗店、顾村、大场板块新盘最多。在市场略有回暖的背景下，4月份供应提升速度将比3月更快，届时将是最好的开盘时节，一般项目在此期间获得预售证将立即推向市场，不太会出现春节期间政策敏感期而带来的观望、或者蓄客不足而延后开盘的迹象。
