调控之手终于将存量房推至历史新高。
数据显示，2011年，上海一手住宅可售面积已经达到970万平方米，逼近千万平方米大关。这一数据已超越2008年末850万平方米的存量水平，为近4年来最高。另一方面，全年729万平方米的成交量，甚至比楼市最低谷的2008年还要低16.87%。
但对房企来说，利空消息不仅仅于此。本报记者在采访中获悉，在"十二五"期间，上海将向市场供应100万套各类保障住房。此间，新增商品房和保障房的套数将出现"四六"开的局面。
业内人士指出，这意味着未来几年房价很难出现大幅上涨--千万平方米库存压顶下，开发商销售压力在进一步加大。"现在房价调控初见成效，政府也希望能巩固调控成果，尤其不希望看到房价再次大幅上涨。"美地行执行总监宋海峰预计，在库存和政策的"两面夹击"下，今年沪普通商品房的房价可能会继续下调。
千万库存压顶
上海商品房库存创下4年来新高的同时，上海楼市销售则创下6年以来的新低。
戴德梁行最新发布的2011年报告指出，上海近千万平方米住宅库存量有待市场消化。目前上海一手房住宅市场的库存量约970万平方米，可售套数为6.73万套，较2009年末增长55.5%。而上海的库存商品房已超越2008年末850万平方米的库存水平，创下近4年以来的新高。
"2011年调控力度之大乃4年之最。市场普遍预期房价可能会下降，但实际上在四季度之前开发的楼盘降价力度却小于预期，因此很多购房者一直处于观望状态。"上海锐丰不动产总经理叶厚彪指出，由于投资需求基本被冻结，而刚性需求入市的量又较小，所以使得2011年上海存量房不断激增。
从抑制投资需求到收缩融资渠道，全方位的楼市调控措施，使得2010年量价齐升的沪楼市，开始在2011年出现转向。
在库存量创下4年来新高的同时，2011年的上海楼市也成为6年来成交量最低的一年。
据佑威地产统计，2011年上海商品住宅的成交量只有729.76万平方米。这个成交量不仅比号称"史上最严厉的调控年"的2010年低了24.9%，同时也比处于楼市最低谷2008年的成交量低了16.87%。
"可以说2011年的冬天最寒冷。"复地集团董事长张华表示。
金丰易居分析师黄泽成向记者分析，沪楼市成交的持续低迷以及库存的不断加大，将使开发商在今年面临更大压力。"开发商被迫降价的动力将更大，而且不会出现价格反弹。"黄泽成说。
千万平方米库存压顶，开发商似乎也预感到2012年的形势也好不到哪儿去，所以不得不依靠价格来跑量。
保障房抢市场
库存量不断攀升的同时，上海开发商在未来几年里，可能还要面临另一种完全不同的市场环境。而这种新的环境，将迫使开发商重新定位：究竟应该立足于哪一块市场。
在近日举行的一个小型会议上，上海市住房保障局副局长庞元透露，上海在"十二五"期间将大力推进保障房的建设和供应。在此期间，上海商品房和保障房的套数将有望实现"四六"开的局面。
"这是上海市政府下了大决心来做的事情。虽然在推进保障房的这几年里，可能会有一些土地出让上的损失，但经过多轮讨论和研究，市里认为推进保障房对上海长期发展是有利的。'十二五'期间，上海保障房的供应可能会出现与商品房平分天下的局面。"庞元说。
对于上海千万平方米商品房库存的现实压力，和未来几年保障房又将吸收大量需求的潜在压力，业内专家认为未来几年房价出现大幅上涨的可能性较小，而开发商也面临着如何在市场上立足的又一次考虑。
宋海峰在接受记者采访时也指出，单一看库存量，并不能更细致地反映不同群体的需求。因为未来房地产市场一定会更加细化，既有廉租房、经适房等保障类住房，也有普通商品房和高档房。当这种多层次住房体系真正形成的时候，即使限购放开，房价也很难继续大幅上涨。
