房租又涨了，而且幅度不小。新春以来，不少租客发现，楼市调控的挤出效应已经威胁到租赁市场。
租金面临二次上涨
上海中原罗阳分行经理温杨全发现，春节后租赁市场已酝酿二次涨价，不少房源涨幅在10%-15%之间，而去年末今年初房租才刚涨过。该门店1月初接到一套“西班牙名园”两房，当时挂牌租金4200元/月，春节后，房东提出涨价300元。对于涨价，房东的理由是，政策不断出台，房产税也已明确，虽然目前尚未对存量房征收，防患于未然，现在想略微提高下租金。
据德佑地产滨江店经理王凯介绍，浦东陆家嘴板块租金涨幅算低的，但也要5%左右。如仁恒滨江、盛大金磐等高端楼盘，因为供应充足，租金基本稳定，三房月租金在1.5万元至2万元之间，四房月租金在2.5万元至3万元之间，较年前无太多变动。而源深板块、洋泾板块等区域，租金上升幅度多在10%左右，且供不应求。如国际华城、山水国际等楼盘，2010年两房月租金多在8000元左右，三房月租金在1万元左右，而年后最新的成交价格都上升到两房9000元、三房1.1万元。王凯说，究其原因是因为这两个板块自住率高，鲜有房屋出租，自然供不应求，房东挂牌后通常不出一周就成交。
21世纪不动产上海锐丰共富分行区域经理俞叶君也表示赞同，因房东转嫁新政调控成本情绪浓烈，租金在1个月后出现两次上涨。一房租金去年12月还在1500-1700元/月之间，到了今年1月，因政策预期出现小幅上涨，当时加价幅度多在100-200元/月左右，如今政策正式出台后，房东对租金上涨的预期更为强烈，加价幅度更是达到200-300元/月。
租客被动但多接受
尽管房租涨了，但今年求租的人依然不少。除了传统的租赁客户换租、来沪务工人员租赁外，还出现不少外籍租客和学区房租赁。加上调控政策频出，导致一部分购房客陷入观望，把置业计划暂时搁浅，以观后市，转买为租，也增加了租房需求。
上海中原多家分行的调查数据显示，正月初七上班第一天起，门店新增租赁挂牌每天约2-3个，求租客占到总客户量的60%-70%。门店每天8成以上的带看都是租赁，平均3-4组，最多的时候5-6组，比节前增加10%以上。
上海中原大华分行张经理表示，春节后，这里的外来务工人员的租赁占到总客户的80%左右，他们多会选择2000元/月左右的小户型的老工房。随着租赁市场火爆，分行的业务重心也出现了些微转移。
涨租全赖“房产税”
房租上涨主要受供需和通胀预期影响，调控新政并不会推高它，但房东偏偏喜好拿“房产税”说事。比如上海版房产税目前只针对“新购”住宅，但未来可能面向现已持有的房屋，一些房东对未来房屋持有成本产生上升预期，并在房屋再次挂牌出租时加价以摊平成本。
除在宝山顾村、普陀长寿等板块已有业主因房产税提高租金之外，浦东北蔡板块也有部分业主在房产税推出之后开始酝酿提租，而随着政策影响的继续扩大，这种心态或将在业主市场上扩散，租金上涨也或将成为一种趋势。
2010年全年21世纪不动产上海区域成交的租赁交易房源中，租金在 2000元/月以下及2000-4000元/月的中低价位房源套数分别占30.16%和41.49%，而房产税开征后，如部分刚需买家转为租赁，上述类型房源的租赁成交比例还将提升，租金水平也将有提升空间。
除有刚需买家转租、推升租赁需求之外，业主转嫁税费成本、抵御通货膨胀等影响租金上涨的因素也将在2011年继续存在，这意味着今年租金上涨或难避免。此外，从国家统计局最新发布的部分重点企业主要工业品出厂价格变动情况及50个城市主要食品平均价格变动情况观察，工业品及食品价格普遍上涨的情况仍在继续，这意味着国内经济仍存在较大通货膨胀压力，而对房地产租赁市场而言，则意味着业主仍有提升租金的动力、以抵御通胀下货币贬值。
专家支招
问题1：买房还是租房?
结合新“国8条”和房产税接连推出的情况来看，专家共同的看法是未来住宅交易量肯定会受到明显抑制。无论从限购还是增加持有成本环节，此次政策具有最强杀伤力的；而房价涨幅继续趋于缓慢，也将是较大概率事件。
而在具体操作层面，一类观点认为政策观望期下、不排除部分业主可能让价，淘得较高性价比房源机会更多；故买家采取阶段观望，也不失为合理的策略。另一些观点则认为从目前营业税征收标准从严、房产税出台趋势判断，不排除政府出于抑制需求、控制房价等目的，会进一步提高购房成本，故如有购房能力，还是尽早入市为好。
问题2：如何租房划算?
对于打算暂时租房的人群来说，面临新政接连推出的节骨眼，如何租房才比较划算呢? 21世纪不动产置业专家们认为，至少有三方面的因素需要考虑：
首先，买家仍应保持对住宅交易市场的实时关注。根据自己的资金实力、确定意向板块和房源的买家，最好能就近租赁、以掌握房价的最新变化；尤其是针对想淘特价房源或高品质房源的买家。
其次，租房时多看、多比较，将租金水平放在第一位，勿盲目图大、图全、图高档，楼层、朝向较佳，配套较全即可，建议月租金不高于目标购买房源月均还款额度，并争取在生活开销及租金开销之后，仍有较多余额用于储蓄；多考虑交通出行、生活配套等条件，以降低出行、生活成本同时，能节省时间与精力。再者，尽量选择长租形式，因长租易稳定房东预期，能增加租金议价的机会；在日后租赁过程中，也不易出现业主临时涨价情形。并建议租客多加留意急租房源信息，因此类房源急于出手，租金极有可能低于市场均价水平。
